Договор долевого участия в строительстве это гражданско-правовой договор

Договор долевого участия в строительстве это гражданско-правовой договор

магистрант 2 курса юридического факультета

Санкт-Петербургский государственный университет

Россия, г . Санкт-Петербург

Аннотация: статья посвящена анализу правовой природы дого­вора участия в долевом строительстве и его соот­ношению с другими гражданско-правовыми договорами, а именно с договором купли-продажи и подряда. Автор формулирует квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве и определяет его место в системе гражданских договоров.

Ключевые слова: договор участия в долевом строи­тельстве, предварительный договор купли-продажи квартиры, купля-продажа, подряд.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости (далее — договор участия в долевом строительстве) в современное время является одним из самых распространенных договоров по приобретению недвижимости.

Данный договор регламентирован Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законо­дательные акты Российской Федерации» [2, ст. 40] (далее – Закон, Закон об участии в долевом строительстве).

В ч. 1 ст. 4 Закона указано, что «по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (далее – дольщик), а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Для того чтобы проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве и определить его место среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) , необходимо определить, какими квалифицирующими признаками он обладает.

Первый признак: договор участия в долевом строительстве является возмездным договором. Возмездный характер передачи имущества в собственность присущ и ряду других дого­воров, главный из которых – купля-продажа, также передачу за обусловленную цену заказчику права собственности на определенный объект предусматривает договор строительного подряда. Таким образом, данный признак не позволяет определить правовую природу дого­вора .

Второй признак – цели, которые преследуются сторонами при его заключении. Каждая из сторон договора участия в долевом строительстве преследует свои цели: застройщик создает объект недвижимости за счет привлечения денежных средств дольщиков, а дольщики частично оплачивают строительство здания, чтобы в дальнейшем получить в собственность объект недвижимости. Данные цели являются встречными, это следует учитывать для правильной квалификации договора.

В юридической литературе нет единого мнения о правовой при­роде встречных обязательств по договору участия в долевом строительстве. Некоторые авторы, например, К.М. Трибушкова [7, С. 79-84 ], считают, что эти обязательства следует расценивать как разновидность договора купли-продажи бу­дущей недвижимой вещи; вторые, в том числе А.М. Шевалдин [8, с. С. 326-328 ], – как самостоятельный вид обязательства, направлен­ного на выполнение работы.

Вследствие этого возникает вопрос, к какой из указанных групп обязательств ближе встречный договор участия в долевом строительстве?

И договор купли-продажи, и указанный договор о выполнении работ имеют одинаковую конечную цель – передачу объекта в собственность. Разница между ними состоит в том, что исполнением обязательств по договору строительного подряда будет считаться не только сама передача имущества в собственность, но и непосредственный процесс его создания.

Участники правоотношений долевого строительства, как и стороны договора подряда, связаны друг с другом и в период строительства (в процессе создания недвижимости), и при передаче конечного результата (объекта недвижимости). Закон об участии в долевом строительстве содержит множество норм, регулирующих правоотношения сторон именно в процессе строительства (ст. 6 — обязанности застройщика при нарушении сроков строительства, ст. 7 — права дольщика при нарушении условий о качестве, ст. 9 — основания и условия расторжения договора, ст. 12.1 – обеспечение исполнения обязательств застройщика в период строительства залогом, поручительством банка, страхованием гражданской ответственности застройщика и др.).

Таким образом, встречное обязательство, содержащееся в договоре участия в долевом строительстве, ближе всего соотносится с обязательствами, вытекающими из правоотношений по выполнению работ.

Однако стоит отметить, что договор участия в долевом строительстве также имеет схожие черты с договором купли-продажи. В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. №54 « О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [3] указано, что в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи буду­щей вещи). В данном случае н еобходимо помнить, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения [5, с. 93] является одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Предварительный договор купли-продажи регламентируется нормами ГК РФ. В предварительном договоре содержатся условия, на которых стороны в будущем обязаны заключить договор о передаче имущества. По данному договору не производится полная оплата имущества, покупателем может быть внесен обеспечительный договорной платеж, который не может равняться 100 (ста) процентам цены основного договора [5, с. 95].

Третий признак – обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Пожалуй, это является главным отличием рассматриваемого договора от предварительного договора купли-продажи. Из-за того, что последний не подлежит государственной регистрации, может возникнуть ситуация двойной продажи квартиры. Договор участия в долевом строительстве, напротив, проходит проверку и регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии ( Росреестре ) , что обеспечивает исключение возможности двойной продажи квартиры по этому договору.

Е ще до принятия Закона об участии в долевом строительстве судебная практика сложилась таким образом, что правоотношения участия в долевом стро­ительстве не квалифицировали как куплю-продажу, суды применяли к долевому участию правила норм о договоре подряда.

Строи­тельный подряд, как и участие в долевом строительстве, предпола­гает создание и передачу объекта недвижимости в собственность контрагента.

Но можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве как до­говор строительного подряда, в котором дольщик выступает заказчиком, а за­стройщик – генеральным подрядчиком?

В юридической литературе встречаются различные аргументы против такой квалификации, например: у участника долевого строитель­ства нет правомочий, которыми наделен заказчик по строительному подряду (давать задания подрядчику, осуществлять контроль за ходом строитель­ства и т.п.), также дольщик не обременен обязанностями, характерными для заказчика (по обе­спечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п.).

Застройщиком в договоре участия в долевом строительстве может быть любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, главное условие – они должны иметь в собственности или на праве аренды земельный участок [4, 5]. По договору строительного подряда предоставление земельного участка, на котором подрядчик будет возводить объект недвижимости, — это одна из обязанностей заказчика [1, ст. 747].

Главным квалифицирующим признаком договора уча­стия в долевом строительстве, по мнению автора, является его предмет. Данный договор заключается в отношении части здания, которая физически не может быть создана как самостоятельный объект (жилое или нежилое помещение в доме может быть построено только при строительстве дома в целом). Когда по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить по заданию заказчика определенный объект (а не отдельную часть).

Также необходимо понимать, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным договором по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями [2, п. 3 ст. 1]. Прежде, до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве, некоторые авторы относили Договор участия в долевом строительстве к отдельному виду инвестиционного договора, а цену договора, передаваемую застройщику, определяли как сумму инвестиций. Однако в настоящее время соотношение двух данных договоров является нецелесообразным. Как и от договора строительного подряда, так и от инвестиционного договора, главным отличием является предмет договора. Как уже рассматривалось ранее, предметом договора участия в долевом строительстве является определенная часть здания (квартира), инвесторы, в свою очередь, приобретают право общей долевой собственности пропорционально объему вложений. Форма рассматриваемых договоров также различна. Форма инвестиционного договора — простая письменная, а договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации, данная характерная черта уже анализировалась автором.

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве обладает следующими характерными признаками:

а) встречные обязательства, содержащиеся в данном договоре, сочетают в себе элементы, как услуги, так и работы;

б) договор подлежит обязательной государственной регистрации;

в) предмет регулирования характерен тем, что правоотношения складываются в отношении определенной части здания (жилого или нежилого помещения в объекте недвижимости) .

Таким образом, автор считает, что, несмотря на сходные черты договора участия в долевом строительстве с договором купли-продажи и с договором строительного подряда, наиболее правильно и обоснованно его признать новым самостоятельным видом гражданско-правового договора, который включает в себя комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер. Данный вид договора оформлен, чаще всего, в виде однотипной сделки, выраженной в письменной форме и соответствующим образом зарегистрированной.

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. URL : http :// www . consultant . ru / cons / cgi / online . cgi ? req = doc & base = LAW & n =198256& fld =134& dst =1000000001,0& rnd =0.7792838902959445 (дата обращения 02.10.2016).

2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL : http :// www . consultant . ru / cons / cgi / online . cgi ? req = doc & base = LAW & n =201266& fld =134& dst =1000000001,0& rnd =0.9067982592206183 (дата обращения 05.10.2016).

3. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. №54 « О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [Электронный ресурс]. URL : http://base.garant.ru/58202809 (дата обращения 30.09.2016).

4. Российское гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 2: Обязательственное право. 2-е изд., стереотипное / О тв. ред. Е. А. Суханов. — М.: Статут, 2011.

5. Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в РФ. – 2014. – № 7 (154). – С. 93 – 101.

6. Мочалова Т. В. Договор долевого участия в строительстве и договор строи­тельного подряда: сравнительно-правовой аспект // Юридический мир, 2008, № 10.

7. Трибушкова К.М. Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимости // Законность и правопорядок в современном обществе: сборник материалов XIII Международной научно-практической конференции. — Новосибирск: ООО агентство «СИБПРИНТ», 2013. — С. 79-84.

8. Шевалдин А.М. Понятие и природа договора долевого участия в строительстве жилья // Проблемы экономики, организации и управления в России и мире: Материалы IX международной научно-практической конференции (9 октября 2015 года). – Отв. редактор Уварина Н.В. – Прага, Чешская Республика: Изд-во: WORLD PRESS s r . o ., 2015. С. 326-328.

Сведения об авторе:

Войницкая Екатерина Ивановна – магистрант 2 курса юридического факультета, Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения , e — mail : katya — voy @ mail . ru .

Annotation : this article analyzes the legal nature of the contract of participation in share building and its relationship to other civil law contracts, namely the contract of sale and contract. The author formulates qualifying signs of the agreement of participation in shared construction determines its place in the system of civil law contracts.

Keywords: the contract of participation in share construction, the preliminary contract of sale apartments, sale, in a row.

научная статья по теме ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА Государство и право. Юридические науки

Цена:

Авторы работы:

ТИТОВ ФЁДОР ЮРЬЕВИЧ

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА»

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА

ТИТОВ Фёдор Юрьевич,

аспирант Российского государственного социального университета (РГСУ), главный специалист-эксперт отдела регистрации ипотеки

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управления Росреестра по г. Москве). E-mail: feo_fan@mail.ru

Краткая аннотация: автор использует общие положения договора Гражданского кодекса к концепции и условиям договора участия в долевом строительстве. Он проводит анализ нормативных правовых актов, мнений юридических лиц и по этому факту формирует точки зрения. Основная идея этого исследования заключается в признании Договора участия в долевом строительстве как договора присоединения, возмездного договора, публичного договора, двусторонне-обязывающего договора.

The author employs the general provisions on the contract of Civil Code to the concept and the terms of the contract of participation in share building. He carries out the analysis of regulatory legal acts, views of juristic and on the fact in question forms the point of view. The main idea of this research is the admission the contract of participation in share building as the contract of affiliation, the pecuniary contract, the public contract, the bilateral-obliged contract.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве; договор присоединения; возмездный договор; публичный договор; смешанный договор; двусторонне-обязывающий договор.

The contract of participation in share building; the contract of affiliation; the pecuniary contract; the public contract; the mixed contract; the bilateral-obliged contract.

Возможно ли квалифицировать договор участия в долевом строительстве как смешанный договор? С одной стороны, ответ должен быть отрицательным, исходя из того, что смешанный договор сочетает в себе элементы различных договоров и регулирование таких отношений будет строиться на сочетании общих положений обязательственного права, норм, регулирующих отношения, входящие в смешанный договор, с учетом приоритета преобладающих (или наиболее близких отношений), а в случае недостаточности таких норм -возможно применение аналогии права. Устойчивую модель смешанного договора законодатель может признать в качестве самостоятельного типа (вида) договора. Такое признание может выразиться в правовом регулировании нового договора кодифицированным нормативным актом или самостоятельным законом1.

Исследуя договор участия в долевом

строительстве, следует остановиться на вопросе о том, является ли указанный договор договором присоединения? Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) в ст. 428 определяет договор присоединения как договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Одна из основных сфер применения договоров присоединения — отношения с теми, кто занимает монопольное положение в области продажи определенных товаров, выполнения определенных работ или оказания определенных услуг2. В то же время «критерием выделения договора присоединения среди гражданско-правовых договоров служит не существо возникших из него обязательств, . а способ заключения договора»3.

В принятом Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в доле-

1 Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. . на соиск. канд. юрид. наук. Ростов-н/Д, 2006. С. 31.

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. М.: Статут, 2002. С. 258.

вом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) отсутствует прямое указание на такой характер договора. В то же время сложившаяся практика долевого строительства, а именно: предложение участнику долевого строительства типового договора, в котором только конкретизируется объект долевого строительства и, соответственно, цена, позволяет говорить об изучаемом договоре как о договоре присоединения1. Данная конструкция основана на необходимости защиты одной из сторон, которая находится экономически или организационно в более слабом по отношению к другой стороне положении, в связи с чем, ее «ставят перед фактом»: либо она принимает те условия, которые ей предлагают, либо договор с нею заключаться не будет. В сущности, речь идет

0 том, что один из потенциальных контрагентов не может располагать своей договорной свободой так, как это предоставляет ему закон. Это делается для поддержания «демократического принципа защиты меньшинства и автоматизации механизма ре-гулировКвввенны1мгп9н|В1хе|1хндое111вн)мп да льнейше-го развития договора участия в долевом строительстве как договора присоединения является право РФ по изданию правил, обязательных для сторон при его заключении и исполнении, а именно: разработка типового договора участия в долевом строительстве. «Юридические последствия квалификации договора как договора присоединения выражаются в наделении присоединившейся стороны — гражданина-участника долевого строительства (слабой стороны в обязательстве) правом требовать расторжения или изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковыми в отношении иных гражданско-правовых договоров»3.

Ключевым признаком договора присоединения является стандартный способ изложе-

1 Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. . на соиск. канд. юрид. наук. Ростов-н/Д, 2006. С. 20.

2 Аминов В., Шкарин А. Единое или делимое? Договор присоединения и публичный договор // Бизнес-адвокат. 1997. № 20. С. 4.

3 Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в доле-

вом строительстве: Автореф. дисс. . на соиск. канд. юрид. наук.

Краснодар, 2005. С. 22.

ния его условий, причем это способ, используемый только одной стороной, для которой заключение такого рода договоров есть один из видов деятельности, в связи с чем, и происходит унификация договорных правил4. Застройщик подходит на роль этой стороны: он вступает в значительное число двусторонних однотипных соглашений с участниками долевого строительства, заключая с ними договоры, отличающиеся лишь одним — конкретным объектом долевого строительства, который будет предоставлен участнику долевого строительства после ввода соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию.

С точки зрения ст. 428 ГК РФ, для квалификации договора участия в долевом строительстве как договора присоединения важен именно унифицированный, стандартизированный способ формирования условий договора одной из сторон, для которой их заключение является одним из привычных, часто встречающихся и распространенных видов деятельности. А. Маковская, считая, что отличия, касающиеся объектов заключаемых договоров, не могут быть признаны существенными при тождественности других договорных условий5, не признает договор участия в долевом строительстве договором присоединения.

Тот факт, что договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения, позволяет его участникам, являющимся присоединившейся стороной, применять права, предоставляемые им законом. Прежде всего, это право в одностороннем порядке изменить или расторгнуть договор в том случае, когда он лишает участника долевого строительства прав, обычно предоставляемых по договорам данного вида, ограничивает или исключает ответственность застройщика или содержит иные обременительные для участника долевого строительства условия. Договор участия в долевом строительстве надлежит квалифицировать и как возмездный договор. Возмездный характер договора участия в долевом строительстве также не вызывает сомнений, так как в определении договора, сформулированном законодателем, закреплена обязанность участника долевого

4 Ершов Ю.Л. О некоторых особенностях конструкции договора присоединения // Журнал росс. права. 2003. № 1. С. 15.

5 Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005.№ 5. С. 25.

строительства уплатить застройщику обусловленную договором цену, правовой регламентации которой посвящена ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Анализируемый договор, безусловно, относится к числу возмездных: в обмен на предоставляемые застройщиком работы и передаваемый впоследствии их результат в виде объекта долевого строительства участник долевого строительства передает денежную сумму, определяемую как экономический эквивалент того, что он получит от застройщика.

Более неоднозначным представляется сопоставление договора участия в долевом строительстве с публичным договором. Так, по мнению А. Маковской, договор участия в долевом строительстве не является публичным до-говором1. Данная точка зрения не бесспорна. В частности, О.Ю. Тархова считает, что договор участия в долевом строительстве, заключенный с обязательным использованием утвержденных Правительством РФ правил, в котором застройщик — коммерческая организация, основной профессиональной деятельностью которой является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а участник долевого строительства — физическое лицо, является публичным договором, а по способу заключения -договором присоединения2.

Указанные договоры в подавляющем большинстве случаев должны квалифицироваться как публичные. Так, ст. 426 ГК РФ относит к разряду публичных такие соглашения, где сторона, занимающаяся предпринимательской деятельностью и обязанная предоставлять соответствующие товары, работы и услуги по обращению любого заинтересованного лица, не вправе отказаться от заключения договора с любым из обратившихся для этого субъектов. Если есть реальная возможность предоставить соответствующие товар, работу или услугу отказ невозможен. Причем договоры должны заклю

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов Дурнов, Александр Сергеевич

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Дурнов, Александр Сергеевич. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03 / Дурнов Александр Сергеевич; [Место защиты: Сев.-Осет. гос. ун-т им. К.Л. Хетагурова].- Рязань, 2010.- 205 с.: ил. РГБ ОД, 61 11-12/763

Содержание к диссертации

Глава 1. Договор участия в долевом строительстве и гражданско-правовая ответственность за его нарушение

1.1. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 13

1.2. Понятие и значение гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома 42

1.3. Субъекты гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома 60

Глава 2. Основание и условия ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

2.1. Основание привлечения к ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома 88

2.2. Условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома 115

Глава 3. Меры гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов 137

Список использованной литературы 190

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Статья 40 Конституции РФ предоставила каждому гражданину право на жилище. Однако наличие лишь конституционной нормы явно недостаточно для того, чтобы обеспечить всех нуждающихся жильем. Как известно, практическое значение каждого права заключается в возможности его реализации, и реальное поведение несравнимо богаче модели, закрепленной абстрактным предписанием нормы. Несмотря на предпринятые попытки обеспечения граждан жильем, большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий. С принятием в 2004 г. Жилищного кодекса РФ количество лиц, кто вправе был бы рассчитывать на предоставление им бесплатного жилья со стороны государства, резко сократилось. В связи с этим граждане, используя различные способы приобретения жилья, пытаются реализовать свое право на жилище самостоятельно за счет собственных средств. Поскольку жилье дорожает гораздо быстрее, чем увеличиваются доходы населения, скопить необходимую сумму на покупку жилья достаточно проблематично, и граждане, заключая кредитные договоры, приобретают квартиры в строящихся домах, стоимость квартир в которых гораздо ниже стоимости на рынке вторичного жилья.

Пик участия граждан в долевом строительстве жилья приходится на середину 90-х годов. При этом следует признать, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(далее — Закон «Об участии в долевом строительстве») гражданским законодательством практически не регулировалось. В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм при практически полном правовом вакууме. В силу этого хозяйствующие субъекты в сфере строительства жилья при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества), договоры об уступке права требования и т. д. В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства, где появлялись жилищно-финансовые пирамиды, повлекшие за собой двойные, а иногда и тройные продажи квартир. Не менее серьезной проблемой стало нарушение условий о сроках сдачи объекта долевого строительства и невозможность удовлетворить требования участников долевого строительства за счет имущества должника, поскольку часто застройщики объявляются банкротами, не способными хотя бы частично удовлетворить законные требования своих кредиторов. И в этом случае не помогают ни банки-поручители, ни заложенные земельный участок под строительство и недостроенные объекты. Ситуацию предполагалось разрешить принятием Закона «Об участии в долевом строительстве». Однако его принятие не изменило существенным образом обстановку, сложившуюся на инвестиционном рынке жилья. До сих пор наблюдаются случаи злоупотреблений застройщиками своими правами. Буквально в каждом регионе РФ есть примеры недобросовестных действий со стороны некоторых застройщиков, повлекших за собой негативные последствия. К сожалению, ни один государственный орган не ведет статистику пострадавших от недобросовестных действий застройщиков участников долевого строительства. Известно лишь о том, что по состоянию на 1 января 2008 г. в России насчитывалось 711 тыс. незавершенных объектов строительства, по которым количество обманутых дольщиков достигало 62 тыс. семей. В начале 2009 г. положение несколько улучшилось, но и при этом число обманутых дольщиков составляло около 30 тыс. семей. По прогнозам специалистов предполагается, что в 2011 г. количество пострадавших дольщиков увеличится в несколько раз. Все это отражает особую значимость и насущность обозначенной проблемы.

Следует признать, что и власти в некоторых субъектах РФ пытаются не только контролировать, наказывать, но и оказывать реальную помощь пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. Таким образом, предпринимаются пока еще редкие попытки стабилизировать контроль за исполнительностью застройщиков, а также устранять последствия их недобросовестной работы не за счет обманутых участников долевого строительства. Тем не менее это лишь единичные случаи поддержки обманутых дольщиков. В основном они остаются наедине со своей бедой, которая приобрела всероссийский характер. Была создана ассоциация обманутых дольщиков, которые в одиночку пытаются бороться правовыми средствами со всеми недобросовестными застройщиками, часто безуспешно. Подобная негативная обстановка, полагаем, складывается не в связи с последствиями мирового финансового кризиса (чем оправдываются, нередко недобросовестные застройщики), а в связи с несовершенством действующего законодательства в сфере долевого строительства, что неизбежно влечет за собой злоупотребления со стороны недобросовестных контрагентов.

Цели и задачи исследования. Целью данной работы является всестороннее исследование института гражданско-правовой ответственности сторон, участвующих в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов, анализ теоретических и практических проблем, возникающих между сторонами договора, а также выработка предложений по совершенствованию законодательного регулирования долевого строительства в России.

Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи: — изучить нормативные правовые акты, регулирующие институт долевого строительства многоквартирных домов; проанализировать юридическую природу договора участиям долевом строительстве многоквартирных домов как новое явление в современном российском праве; исследовать понятие гражданско-правовой ответственности по- договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и ее назначение в договорных отношениях; подробно изучить субъектный состав гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома; исследовать основания привлечения к гражданско-правовой ответственности контрагентов по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов; изучить условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома; проанализировать меры воздействия на должника при наступлении гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов; сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе участия в долевом строительстве многоквартирных домов между застройщиком и участниками долевого строительства.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие гражданско-правовую ответственность в механизме участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Методологической основой исследования являются следующие общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, технико- юридический, сравнительно-правовой, комплексного исследования, аналитический.

Научная разработанность темы исследования. Активное развитие системы участия в долевом строительстве многоквартирных домов в России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика отношений, возникающих в этой сфере, нашла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких исследователей, как: Н.В. Андреева, О. Ершов, А. Кайль, Н. Бунина, Е.Г.Донских, A.B. Жигачев, A.A. Левин, G.A Лушкин, О.В. Макаров, Е.Н.Фролкина. Институт участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов явился предметом диссертационных исследований Е.Х. Акчулпановой, Е.П. Згонниковой, О.Л. Капицы, А.Г. Щербинина и др.

Отдельные аспекты исследуемой проблематики нашли свое отражение в трудах различных ученых. В целом разработанность института гражданско- правовой ответственности в правовой литературе без преувеличения* можно назвать более чем значительной. Неоценимую помощь в написании диссертации оказали труды русских дореволюционных цивилистов: К.Анненкова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф.Шершеневича, посвященные институту гражданско-правовой ответственности.

Значительный вклад в развитие представлений о гражданско-правовой ответственности внесли такие российские и советские ученые, как М.М.Агарков, С.С. Алексеев, Б.С. Антимонов, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Г.К.Матвеев, A.C. Комаров, Б.И. Путинский, В.А.Тархов, В.А. Хохлов, работы которых легли в основу нашего исследования.

Безусловно, помимо доктринальных источников, базой для написания диссертационной работы послужили нормативные правовые акты, составляющие в целом российское законодательство об участии в долевом строительстве.

Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой первое монографическое комплексное исследование института гражданско-правовой ответственности застройщика и участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в рамках которого предложены некоторые изменения действующего российского законодательства, регламентирующего процесс долевого строительства жилья.

Основные положения, выносимые на защиту:

Утверждается, что в зависимости от применяемых к должнику мер воздействия гражданско-правовая ответственность является особым видом наказания при котором за счет лишения должника какого-либо блага происходит либо восстановление, ухудшенного в результате совершенного правонарушения имущественного положения потерпевшего, либо дополнительная компенсация за факт допущенного правонарушения. В применяемых мерах проявляется не только компенсаторный характер гражданско-правовой ответственности, но и штрафной.

Обосновано, что объектом долевого строительства многоквартирного дома является не жилое или нежилое помещение (как гласит п. 2 ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»), а многоквартирный дом, строительство (создание) которого ведется путем привлечения денежных средств участников долевого строительства, в котором определенные части неделимого в целом объекта становятся объектом личной и общей собственности. Причем в данном случае многоквартирный дом выступает именно в качестве объекта долевого строительства, при том что предметом договора участия является конкретная квартира и часть нежилых площадей, на которые после регистрации права собственности участника на квартиру возникает право общей долевой собственности. Четкое определение объекта долевого строительства необходимо для обоснованного и своевременного применения мер ответственности за нарушение условий договора.

Раскрыто значение вины как условия гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве. При определении ответственности застройщика за невыполнение строительных работ в договорный срок, необходим учет характера действий застройщика, предвидевшего невозможность исполнения обязательства в срок. Если застройщик предпринимал меры к уменьшению возможных убытков и направлял участнику долевого строительства проект соглашения об* установлении нового срока передачи^ предмета договора, а дольщик отказывался от его подписания* либо уклонялся, то действия дольщика следует квалифицировать как злоупотребление правом. В связи с этим можно признать в действиях участника долевого строительства наличие вины, дающей суду право уменьшить размер штрафной неустойки по правилам применения смешанной вины.

Подтверждено дополнительными аргументами, что гражданско- правовую ответственность нельзя смешивать с мерой защиты, поскольку факт привлечения к ответственности не означает еще восстановление нарушенных прав потерпевшего. Она является лишь реакцией на совершенное правонарушение. Как мера защиты ответственность реализуется лишь в момент применения к правонарушителю конкретных мер воздействия — санкций имущественного характера.

Установлена неразрывная связь ответственности и защиты по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Гражданско-правовая ответственность рассматривается как одно из средств защиты гражданских прав и имущественного воздействия на субъекта, не исполняющего договорных обязательств. Мера имущественного характера не всегда связана с гражданско-правовой ответственностью и в этом случае квалифицируется как мера защиты.

Доказано, что основанием для применения мер защиты и мер ответственности является правонарушение, однако его последствия могут быть различны. В частности, неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве может повлечь за собой не только привлечение должника к ответственности, но и прекращение договора путем одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае односторонний отказ от исполнения договора следует рассматривать в качестве меры защиты- нарушенного права. застройщика или участника долевого строительства с дальнейшим возложением на виновника мер ответственности.

7. На основе теоретических выводов и анализа применения гражданско-правовых норм внесены следующие предложения’ по совершенствованию законодательства: а) с целью защиты прав потенциальных приобретателей жилья целесообразно создание в сети «Интернет» всероссийского реестра недобросовестных застройщиков, сведения из которого были бы доступны любому желающему. В. Законе «Об участии в долевом строительстве» закрепить норму о возможности внесения в указанный реестр сведений о недобросовестном застройщике в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения- им взятых на себя обязательств. Основанием для признания застройщика недобросовестным должен стать подтвержденный в судебном порядке факт несвоевременной сдачи объекта в срок, предусмотренный условиями договора; б) государственный контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости возложены на органы исполнительной, власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. На указанные органы необходимо возложить обязанность принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства. Непринятие этих мер должно повлечь за собой возложение на контролирующий орган субсидиарной ответственности за неисполнительность застройщика. В связи с этим формулировку п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» о правах контролирующего органа необходимо заменить на соответствующие обязанности; в) законодатель необоснованно исключил из числа лиц, желающих стать участниками долевого* строительства, иностранных граждан и лиц без гражданства. В связи с этим целесообразно термин «граждане» заменить на понятие «физические лица» и ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» сформулировать в следующей редакции: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств физических и юридических лиц для долевого/ строительства»многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании договора» участия в долевом строительстве (далее — участники* долевого строительства). »; г) статья 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает использование застройщиком* денежных средств исключительно для строительства объекта, определенного в договоре, однако при этом отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками долевого строительства. В этой связи целесообразно в ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств» путем представления застройщиком ежеквартальной’ отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов; д) обосновано, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в. строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, следует признать инвестиционной. В связи с чем целесообразно установление единого размера неустойки за нарушение застройщиком условий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов для двух категорий участников долевого строительства — одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданско- правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С.А.Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено семь статей по теме диссертационного исследования.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Субъективные права и обязанности участников любых правоотношений устанавливаются для того, чтобы юридическими средствами можно было удовлетворить потребности заинтересованных лиц. Для обеспечения возможности лица реального обладания правами необходимо предусмотреть способы их защиты. Одним из таких способов является установление ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, что чрезвычайно распространено в России при вкладывании денежных средств участниками в долевое строительство многоквартирных жилых домов. Особенно остро встает вопрос об участии физических лиц в инвестировании строительства жилых помещений, поскольку они не всегда оценивают возможные риски и при заключении договора, преследующего целью получение в собственность недвижимого имущества, полагают, что жилое помещение безусловно будет создано и перейдет им в собственность согласно оговоренным срокам..Между тем не единичны случаи задержки сроков окончания либо «замораживания» строительства. В связи с этим положение на рынке инвестирования средств физических лиц в строительство жилых помещений получило широкий общественный резонанс и проблемы в данной сфере на сегодняшний день являются одними из злободневных для участников гражданского оборота1.

Долевое строительство жилья не является новым для отечественного правопорядка явлением. Своеобразным прототипом участия граждан в долевом строительстве жилья являлась жилищно-строительная кооперация, при которой создавались жилищно-строительные кооперативы. В целях удовлетворения потребностей граждан в жилище в, члены, жилищностроительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При этом размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов .

Массовое участие граждан в долевом строительстве жилья приходиться на середину 90-х годов. При этом следует признать, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до принятия Закона «Об участии в долевом строительстве» гражданским законодательством практически не регулировалось. В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. В» связи с этим хозяйствующие субъекты в сфере строительства жилья при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества), договоры об уступке права требования и т. д. Это означало, что, превратившись в кооператора, пайщика или товарища, человек становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по. строительству дома и нес все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилья. В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-х годов, распространенным явлением сталиt двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления .

О том, чтобы законодательно защитить обманутых дольщиков, власть впервые задумалась в 2004 г., после истории с самой крупной строительной пирамидой — коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания». После того как «Социальная инициатива» заморозила свои основные проекты, выяснилось, что пострадавшими от ее деятельности оказались 62 тысячи семей в 55 регионах.

Субъекты гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

При заключении договора- стороны «наделяются «обоймой» уравновешивающих друг друга обязанностей и прав, в зависимости от уровня возложенной на них ответственности» и у каждого из них возникает легитимное право на приобретение интереса-блага, ради которого и заключена сделка . Как справедливо заметил В.А. Тархов, субъектом ответственности является субъект правового отношения, в котором возникает вопрос об ответственности . Поскольку мы традиционно рассматриваем ответственность в ретроспективном смысле, следует признать, что субъектами ответственности стороны по договору становятся лишь в случае нарушения- ими условий договора, которое проявляется в ненадлежащем исполнении либо- в неисполнении возложенных на них законом или договором обязанностей.

Как известно, любое право пропорционально обязывает, равно как и любая вмененная обязанность управомачивает ответственного правосубъекта . Поскольку договор участия в долевом строительстве является взаимным, застройщик и участник являются одновременно и обязанными, и управомоченными лицами. А для признания лица ответственным нужны общие предпосылки.

В соответствии со ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного- назначения, на основании полученного разрешения на строительство.- Таким образом, из числа возможных застройщиков законодатель исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, Российскую Федерацию, ее субъектов-; и муниципальные образования; так как застройщиком при долевом- строительстве многоквартирного дома может быть только юридическое лицо. В то же время застройщиком может быть не любое юридическое лицо, а лишь то, которое имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для создания на этом участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство, опубликования; размещения и представления проектной декларации. Таким образом, предпосылкой заключения договора участия в долевом строительстве является- опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации застройщиком. В первоначальной редакции- п. 2 ст. 19 Закона «Об участии в. долевом строительстве» застройщик был обязан после получения разрешения на строительство, но не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства опубликовать в средствах массовой информации или разместить в Интернете проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Фактически это позволяло желающим вкладывать денежные средства в долевое строительство оценить финансовую устойчивость и возможности застройщика, при этом и деятельность застройщика была прозрачной. Внесенными Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменения предоставляют право застройщику не делать этого, если привлечение денежных средств участников осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы (при этом не совсем понятно, как без рекламы« можно привлечь потенциальных дольщиков, — будущих контрагентов?!): В этом случае, застройщик должен представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления, что позволит дольщику оценить риски и инвестиционную привлекательность строительства .

Основание привлечения к ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться-надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В момент существующих правоотношений между сторонами существует некий долг поступать, только так как предписывает договор и закон, малейшее уклонение либо отклонение от которых влечет за собой право кредитора привлечь должника к ответственности. Основанием для применения к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности является совершение этим лицом правонарушения.

В цивилистике вопросы об основаниях и условиях гражданско- правовой ответственности вызывают острую критику. До настоящего времени единой концепции о том, что считать основанием, ни в теории права, ни в цивилистике не сформировано. Ряд авторов склонны говорить о том, что юридическим основанием привлечения к ответственности является правонарушение , связывая правонарушение с неисполнением либо ненадлежащим исполнением условий договора , называя прочие обстоятельства лишь условиями, либо входящими в состав правонарушения, либо существующимткак дополнительные; корректирующие факторы .

Многие; не давая определения правонарушения сразу переходят к его составу ,. : фактически идентифицируя данные понятия,, что, на наш взгляд, совершенно? недопустимо! Так, С.Ю. Рипинский. утверждает,, что- фактическим основанием возникновения» юридической ответственности любого вида выступает состав; правонарушения, который является сложным юридическим фактом, служащим основанием возникновения правоотношения ответственности . Аналогичную мысль высказывает Е.А.Суханов, называя основанием ответственности; обстоятельства, при которых она наступает. Таким основанием, по его мнению, прежде всего является совершение правонарушения, предусмотренного законом или договором; например, неисполнение или ненадлежащее исполнение лицом? возникших дляшего из договора обязанностей .

More from my site

  • Консультация юристов по недвижимости Бесплатная консультация юриста по недвижимости Юрист по недвижимости консультирует бесплатно по телефону в Москве 8 (499) 638‑28‑48 с 9 до 23 часов без выходных Москва имеет огромный рынок недвижимости, как первичной, так и […]
  • Принятие гпк 2002 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года N 138-ФЗ ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 23 октября 2002 года Одобрен Советом Федерации 30 октября […]
  • Как выглядит протокол задержания Протокол задержания подозреваемого (образец заполнения) ПРОТОКОЛ задержания подозреваемого 2 февраля 201* г. Протокол составлен в 13 час. 40 мин. Следователь следственного отделения Первомайского РОВД г. Энска лейтенант юстиции […]
  • Купить дом в селе львовском краснодарского края Продажа домов и коттеджей на Новая ул в Львовское с Продается дом 64 кв.м., на 24 сотках, в с. Львовском. На участке 2 жилых дома. В 1-ом доме 3 комнаты, с/узел. Установлена сплит система и триколор ТВ, в 2012 г. сделан […]
  • П 2 ст 214 нк рф Статья 214. Особенности уплаты налога на доходы физических лиц в отношении доходов от долевого участия в организации Информация об изменениях: Федеральным законом от 6 августа 2001 г. N 110-ФЗ статья 214 настоящего Кодекса […]