Ситуация на рынке офисной недвижимости

Исследования рынка

Принятие взвешенных решений, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость, реализацией и использованием имеющихся объектов, вступлением в арендные отношения, или отношения купли-продажи, невозможно без четкого понимания текущей рыночной ситуации.

Мы предлагаем услуги по анализу рынка коммерческой недвижимости: наши аналитики не просто собирают и обрабатывают достоверные данные, но и дают профессиональные рекомендации и прогнозы.

Наши услуги включают:

  • Ежеквартальные обзоры рынка коммерческой недвижимости
  • Анализ конкурентного окружения объекта исследования
  • Подбор объектов-аналогов на любую дату оценки (начиная с 2010 года)
  • Предоставление информации по объекту исследования и его истории
  • Экспресс-анализ рыночной стоимости объекта
  • Анализ основных показателей субрынка
  • Анализ структуры спроса и предложения
  • Рекомендации по определению коммерческих условий аренды или продажи объекта

Существенным преимуществом ILM является собственная база с более 11 тысяч объектов. Высокие позиции компании на рынке в значительной мере связаны с регулярно обновляемой базой данных, содержащей информацию об объектах, арендаторах, собственниках, их историю и многое другое. Ежедневно 10 сотрудников компании занимаются сбором, анализом и обработкой данных по объектам. Мы также обладаем мощной IT инфраструктурой, позволяющей в короткое время выявить и сравнить необходимые для заказанного исследования показатели.

Мы щедро делимся имеющимся материалом: рекомендуем ознакомиться с нашими Обзорами рынка офисной недвижимости Москвы (ссылка на страницу с обзорами).

Вы также можете заказать любую из услуг отдельно (ссылка на страницу Аналитические услуги в разделе исследования), либо специализированное исследование по интересующему Вас сегменту или Вашим параметрам.

Чего мы ждем от рынка коммерческой недвижимости в 2018-м: итоги и прогнозы

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO

Главный тренд прошедшего года на рынке коммерческой недвижимости — плавное восстановление рынка и активности инвесторов, вкладывающих в коммерческую недвижимость. Основными тенденциями 2017 г. стали снижение вакантности коммерческих площадей и частичная переориентация инвесторов с офисной недвижимости на торговую.

По нашим оценкам, вакантное предложение в сегменте офисной недвижимости по сравнению с 2016 годом снизилось примерно на 15–20%. Наибольшее число вакантных площадей сейчас, как и прежде, сохраняется в высоком ценовом сегменте (офисы класса А), где до сих пор не заняты арендаторами порядка 15% площадей. В то же время недорогая офисная недвижимость в бизнес-центрах на конец года демонстрирует вполне приемлемые показатели вакантности (около 8% от существующих площадей). И это несмотря на то, что именно данный сегмент рынка больше всего пострадал в кризис: еще буквально пару лет назад в Москве пустовала почти четверть всех офисов, а самые крупные сделки осуществлялись при продаже за долги. 2017 год подарил нам надежду, что в ближайшее время мы будем иметь относительно предсказуемый и стабильный рынок офисной недвижимости. Некоторые аналитики делают весьма оптимистические прогнозы в отношении роста цен на московские офисы. К примеру, по оценке экспертов компании JLL, офисный рынок в пределах Садового кольца и делового центра «Москва-Сити» содержит в себе скрытый дисбаланс. Здесь уже сейчас ощущается дефицит предложения крупных офисных блоков, что позволяет говорить о перспективе роста ставок аренды в этих локациях. Но объемы нового строительства ограничены, к тому же, как мы видим, сроки ввода многих объектов переносятся. Объем нового предложения в ближайшие годы будет значительно ниже объемов спроса. Роста ставок аренды на офисы класса А в JLL ожидают, правда, не ранее 2019 г. Согласно прогнозу, по итогам 2019 г. ставки аренды на помещения класса А в указанной локации будут находиться в диапазоне 500–800 долларов за квадратный метр в год против 400–750 долларов в 2017 г.

И если еще год назад наша площадка даже не рассматривала возможность инвестиций в офисные площади, то сейчас мы следим за ситуацией, проводя анализ инвестиционной привлекательности качественных объектов офисной недвижимости с выгодным расположением, и, возможно, в будущем представим такие объекты нашим инвесторам.

Однако новые объекты, которые мы планируем предложить в начале 2018 г., — это торговая недвижимость. Помещения стрит-ритейла, площади ТЦ были наиболее востребованы инвесторами в 2017 г. В ушедшем году по объему инвестиционных сделок сегмент торговой недвижимости впервые вышел на первое место, опередив офисный. Что неудивительно, ведь по большому счету привлекательные торговые места по приемлемой цене в Московском регионе всегда были в дефиците. Тем не менее в сегменте торговой недвижимости мы отмечаем те же тренды. Вакантность торговых площадей за последний год продолжала снижаться (для качественных торговых центров Москвы на конец года можно говорить о показателях вакантности около 6%, что, конечно, не много).

По нашим оценкам, средняя доходность объектов торговой недвижимости на московском рынке в прошлом году составляла примерно 11–12% годовых без учета налогов.

2017 год изменил и предложение на рынке. О серьезном росте цен на рынке торговой недвижимости говорить пока рано. Однако качественные и недорогие объекты в 2017 г. фактически вымывались с рынка. Если в кризис инвестор мог смело рассчитывать на приобретение качественного доходного объекта в пределах МКАД по цене восьми- или даже семилетней окупаемости, то уже в прошлом году сроки окупаемости большинства таких объектов в пределах МКАД составляли уже 8,5–10 и более лет.

Отражение последствий кризиса мы видим в рекордно низких объемах строительства торговых площадей. По разным оценкам, весь годовой объем ввода качественных торговых площадей составил всего 200 тыс. кв. м, что более чем на 60% ниже показателей 2016 г.

Мы ожидаем, что новый, 2018 год повторит тренды предыдущего, который в целом был позитивен для рынка коммерческой недвижимости. В следующем году мы не увидим активного ввода новых объектов как офисной, так и торговой недвижимости. В то же время большинство инвесторов сейчас оценивают ситуацию на рынке торговой недвижимости как относительно стабильную, и мы ожидаем, что инвестиционная активность в этом сегменте возрастет. Также продолжит снижаться вакантность на рынке офисной и торговой недвижимости, что в перспективе может привести к некоторому, пока еще не очень значительному, росту арендных ставок.

В новом году мы также ожидаем роста интереса частных инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Ведь в 2017 г. мы наблюдали значительное снижение ставок по банковским депозитам и небольшое снижение цен на рынке жилой недвижимости. Оба этих тренда заставляют частных инвесторов обратить внимание на доходные объекты коммерческой недвижимости, а также на различные инвестиционные инструменты, которые позволят им получать пассивный доход благодаря операциям с торговыми площадями.

По нашим оценкам, наибольшую привлекательность для частных инвесторов (как, впрочем, и в прошлом году) будут иметь качественные торговые помещения от 3–5 тыс. кв. м и более. Такой объект недвижимости с выигрышной локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ретейлер (к примеру, одна из ведущих торговых сетей) получает здесь хорошую прибыль, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. А это означает стабильную прибыль для инвестора. Ведь признаки постепенного восстановления рынка уже налицо, что очевидно даже для скептиков.

Ситуация на рынке офисной недвижимости

Эксперты четырех ведущих международных консалтинговых компаний ожидают восстановления рынка коммерческой недвижимости Москвы в следующем, 2018 году.

В первую очередь аналитики прогнозируют в столице увеличение ввода торговых и офисных площадей, снижение доли пустующих площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также незначительный рост ставок аренды или сохранение их на текущем уровне.

Торговые центры

«Главный тренд — снижение вакантности помещений в торговых центрах»

— Главным трендом московского рынка торговой недвижимости в 2018 году будет снижение вакантности в качественных торговых центрах Москвы. В условиях ограниченного ввода новых объектов в 2017 году (около 200 тыс. кв. м) мы ожидаем снижения доли свободных площадей с 7,5% в декабре 2016 года до 5,7% в декабре 2017-го. В 2018 году в действующих ТРЦ также будут постепенно заполняться площади в торговых центрах, введенные в 2015–2016 годах.

Крупные сетевые ретейлеры продолжают свое развитие, тестируют новые концепции и запускают новые форматы. Также мы видим растущий интерес к нашему рынку со стороны новых международных брендов, и всем для этого нужны подходящие площадки в современных профессиональных торговых центрах.

На 2018 год в Москве анонсированы к вводу порядка 300 тыс. кв. м арендуемых площадей в торговых центрах. Самыми крупными событиями будущего года станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв. м, девелопер — «ЭНКА ТЦ»), «Остров мечты» (160 тыс. кв. м, девелопер — ГК «Регионы»), «Арена плаза» (20 тыс. кв. м от ВТБ). Примечательно, что из всего списка проектов 2018 года только один является классическим ТРЦ — проект «ЭНКА ТЦ» на Каширском шоссе.

Офисы

«Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке офисной недвижимости»

— Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке офисной недвижимости Москвы в 2018 году. По мере ухода с рынка дешевых предложений средневзвешенная ставка вырастет на 3–5% за год: в офисах класса А она составит 24,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, в офисах класса В — 14 тыс. руб. за 1 кв. м.

Ввод новых бизнес-центров вырастет относительно 2017 года и составит около 500 тыс. кв. м офисов класса А и В. За счет невысокого объема нового строительства, но стабильного чистого поглощения на уровне 600 тыс. кв. м в год свободные площади продолжат сокращаться и в офисах класса А достигнут значения 16,7%, а в офисах класса В — 12,6%.

Стрит-ретейл

«Рынок стрит-ретейла продолжит тенденции текущего года»

— Рынок стрит-ретейла в 2018 году продолжит тенденции текущего года. В первую очередь это касается помещений в торговых коридорах центра Москвы, которые активно оправляются от последствий программы по благоустройству улиц. В наиболее трудном положении оказался сегмент люксовых операторов — для них отсутствие парковки и полный запрет на движение личного автотранспорта является критичным фактором для развития. Программа по благоустройству города в будущем затронет более удаленные от центра районы столицы, что приведет к улучшению характеристик отдельных помещений, а значит, к их большей ликвидности.

Основной объем спроса по-прежнему формируют и продолжат формировать операторы общественного питания и продуктовые операторы различных форматов. При этом торговые помещения, особенно в периферийных районах города, активно арендуют не только сетевые продуктовые концепции, но также операторы, торгующие отдельными видами продукции — мясной, рыбной, овощной, хлебопекарной и так далее.

Что касается стоимости аренды, то сейчас нет никаких предпосылок к их изменению. А отмечаемые увеличения средних цен по отдельным улицам в большей степени связаны с тем, что с рынка были вымыты наиболее ликвидные предложения.

Склады

«Ставки аренды на склады сохранятся на прежнем уровне»

— Прошедший год продемонстрировал нам, что рынок постепенно восстанавливается на фоне сохранения высокого уровня спроса на складские площади. Мы ожидаем, что подобная рыночная активность продолжится и в 2018 году. При этом фокус будет сохраняться на развитие ретейла, в том числе онлайн-ретейла. Не изменится интерес и к большим складским площадям.

Существенный объем готовых складских площадей, большая доля реализованных проектов по схеме built-to-suit сдерживают рост ставок. В следующем году ставки аренды на качественные склады в Московском регионе останутся на прежнем уровне — в диапазоне 3,4–4 тыс. руб. за 1 кв. м в год в зависимости от расположения складского комплекса и объема арендуемого блока. Вакантность при этом продолжит снижаться на фоне низкого объема спекулятивного ввода. Примечательным в этом отношении станет 2019 год, когда на рынок должны будут вернуться складские площади, которые сейчас занимают арендаторы, ожидающие собственные склады, реализуемые по схеме built-to-suit.

Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году

Большинство инвесторов в недвижимость предпочитают работать с жилыми объектами. Коммерческая недвижимость имеет свои особенности, которые отпугивают новичков. На офисной недвижимости можно получить хороший доход, но для этого нужно понимать особенности этого сегмента.

Рынок коммерческой недвижимости: новые тенденции 2018 года

Давайте рассмотрим основные тенденции рынка коммерческой недвижимости:

  1. Ввод новых площадей. Ожидается, что в 2018 году будет введено в строй 500 тысяч квадратных метров офисной недвижимости классов А и В, из них 300 000 квадратных метров новых площадей будет введено в Москве. Это на 26% меньше результатов 2017 года, так что дефицит свободных площадей на рынке может продолжиться.
  2. Средняя ставка аренды. В офисной недвижимости происходит вытеснение самых бюджетных предложений, а средняя ставка аренды, как ожидают эксперты, в 2018 году вырастет на 3-5%. В офисах А-класса она составит по прогнозам 24,5 тысяч рублей за квадратный метр без НДС и операционных расходов, в офисах В-класса — 14 тысяч рублей.
  3. Число вакантных площадей. Специалисты считают, что в 2018 году уменьшится число вакантных помещений в крупных торговых центрах столицы. В декабре 2017 года доля свободных площадей составила всего 5,7%, против 7,5 % в декабре 2016 года.Ожидается, что к декабрю 2018 года их станет еще меньше. Также уменьшилась доля незанятых офисов: 13,8% в 2017 году, 15,5% в 2016 году.
  4. Объемы рынка аренды. По результатам 2017 года в Москве было куплено и арендовано 1,28 миллионов квадратных метров офисной недвижимости. Это самый лучший результат с 2013 года.
  5. Доля частных и государственных предприятий. На рынке увеличилась активность частных компаний и уменьшилась доля государственных предприятий. Доля госпредприятий, арендующих офисную недвижимость, упала с 27% в 2016 году до 16% в прошлом году. 28% помещений снимали финансовые организации и банки, 19% — производственные компании и сфера бизнес-услуг.
  6. Складские помещения. Спрос на складские помещения по-прежнему высок и специалисты предполагают, что он сохранится и в следующем году. Ожидаемые ставки аренды на следующий год — 3,4-4 тысячи рублей за квадратный метр в год в зависимости от объёма арендуемого блока и расположения складского комплекса.

Восстановлению рынка коммерческой недвижимости способствовал низкий ввод в строй новых объектов. В прошлом году в Москве было построено 408 000 квадратных метров бизнес-центров, в 2016 году ещё меньше. На рынке стали наблюдаться признаки дефицита офисных площадей. Так, большие свободные помещения площадью больше 30 000 квадратных метров найти сейчас уже непросто.

До четырёхлетнего минимума уменьшилась доля незанятых офисов. Также на 2018 год были перенесены сроки ввода в строй некоторых объектов. В целом можно сказать, что кризис на рынке коммерческой недвижимости уже закончился. Несмотря на это, покупатели стали более придирчивы и не совершают необдуманных покупок, как это часто случалось в докризисные годы.

Как заработать на коммерческой недвижимости в 2018 году

Самый очевидный способ инвестирования в коммерческую недвижимость — покупка недооцененного объекта с последующей перепродажей или сдачей в аренду. Аналитики отмечают, что если купить коммерческую недвижимость в новостройке на первом этаже на стадии котлована и перепродать после получения прав собственности, прибыль будет на 30-50% больше, чем при аналогичных операциях с жилой недвижимостью. Поэтому такие объекты очень привлекательны с инвестиционной точки зрения.

Рассмотрим другие способы заработка на коммерческой недвижимости

1. Субаренда с разделением на мини-офисы или рабочие места (коворкинг-центр)

Субаренда — хороший способ заработать на чужой коммерческой недвижимости. Большой объект делится на небольшие части — это классический инвестиционный принцип Роберта Кийосаки. Благодаря такому делению можно увеличить прибыль с каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Кроме того, арендатор может дополнительно заработать на:

  • продаже юридических адресов,
  • аренде переговорных,
  • почасовой аренде (для интернет-предпринимателей),
  • аренде помещения в вечерние часы (под тренинги, презентации и другие мероприятия)

Подробности смотрите в видео:

Еще один популярный вариант — организация коворкинг-центра. В этом случае в аренду сдаются рабочие места со всем необходимым офисным оборудованием (принтеры, сканеры и т.п). Коворкинг-центры существуют с 2005 года: сейчас они очень популярны в Москве и постепенно завоевывают другие города. Смотрите видео, как организовать коворкинг-центр в Москва-Сити и сколько на этом можно заработать:

Плюсы этой стратегии:

  • небольшие затраты на старт
  • нет необходимости брать кредит на покупку
  • высокая доходность

Субаренда — хороший способ стартовать в недвижимости даже для новичка. Но специфика офисной недвижимости требует сначала разобраться во всех нюансах и тщательно просчитать доходы и расходы.

2. Инвестиции в доходные гаражи (под складские помещения)

Многие торговые точки, особенно в центре города, не имеют достаточного места для склада. Поэтому в склад часто превращают арендованные гаражи неподалеку. Смотрите видео, в котором инвестор делится своим опытом инвестирования в доходные гаражи:

При минимальных затратах правильно подобранных гараж может принести инвестору до 50% годовых.

Пенсионное инвестирование в коммерческую недвижимость

В 2017 году покупатели коммерческой недвижимости приобрели в новостройках на первых этажах 23% предложения. Для сравнения — в 2016 году было куплено всего 6% предложений. Основными покупателями такой недвижимости выступили пенсионеры и будущие пенсионеры.

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что многие люди, которые собираются выйти на пенсию или уже вышли на неё, разочаровались в традиционных способах сохранения своих сбережений, вроде депозитов в банках. Инвестицию в коммерческую недвижимость эти люди рассматривают и с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, и для того, чтобы через пару лет открыть своё маленькое дело.

Повышенным спросом пользуются помещения с высокими потолками и правильной планировкой. Недвижимость должна быть расположена не дальше 300-400 метров от потенциальных покупателей, такое расстояние любой здоровый человек может пройти пешком. Конечно, популярны помещения вблизи станций метро и электричек.

Специалисты отмечают, что число будущих пенсионеров, которые задумываются об открытии своего бизнеса после выхода на пенсию, выросло за год в пять раз. Коммерческую недвижимость в новостройках чаще приобретают именно пенсионеры, а не их родственники, дети или внуки.

Грамотные инвестиции могут обеспечить будущее не только пенсионерам, но также их детям и внукам. Кризис закончился, рынок ожил, и уровень доходности инвесторов в недвижимость продолжает расти. А коммерческая недвижимость более интересна с инвестиционной точки зрения, чем жилая, тем более что здесь стартовать на этом рынке можно с небольшими вложениями. Правильный выбор стратегии и грамотный анализ помогут получить в этой нише хорошие дивиденды.

Обзор рынка офисной недвижимости за IV квартал 2016 года

Общая ситуация на рынке
Официальный уровень инфляции в России на конец ноября 2016 г. составил 4,96% — с начала года. Для сравнения – в 2015 г. показатель за аналогичный период достигал 12,05%. В годовом исчислении инфляция в ноябре 2016 г. замедлилась до 5,76% после 6,1% в октябре 2016 г. По итогам года Минэкономразвития прогнозирует инфляцию на уровне 5,5-5,6%.
16 декабря 2016 г. Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,00% годовых. Совет директоров отмечает, что динамика инфляции и экономической активности в целом соответствует прогнозу, инфляционные риски несколько снизились. При этом замедление темпа роста потребительских цен отчасти обусловлено влиянием временных факторов, а снижение инфляционных ожиданий остается неустойчивым. По мере закрепления тенденции к устойчивому снижению темпа роста потребительских цен Банк России рассмотрит возможность снижения ключевой ставки в первом полугодии 2017 г.

Курс доллара на конец 4 кв. 2016 г. составил 61,7931 руб., снизившись на 2,2% или 1,36 руб. в сравнении с концом 3 кв. 2016 г.

В 4 кв. 2016 г. рынок офисной недвижимости Москвы вырос всего на 0,3% относительно 3 кв. 2016 г. Общий объем предложения составил 14,67 млн.кв.м – в сегментах А, В+, В или почти 15,9 млн.кв.м – с учетом класса С.

Основные события рынка
В 4 кв. 2016 г. в сегменте офисной недвижимости было введено только 2 объекта, общая площадь каждого из которых не превышает 25 тыс.кв.м. Ожидаемые «гиганты» в ММДЦ «Москва-Сити» на момент написания отчета не введены, сроки реализации ряда проектов официально перенесены на 2017 г.

Среди наиболее заметных событий в сфере инвестиций в офисную недвижимость:
Компания «Галс-Девелепмент» завершила сделку по продаже около 60 тыс.кв.м офисных площадей в башне «IQ- Квартал» в ММДЦ «Москва-Сити». Инвестор пока пожелал остаться неизвестным.
ЗАО «УК «Динамо» закрыло сделку по продаже одного из своих офисных корпусов в рамках реализации проекта «ВТБ Арена парк». Предметом сделки стали здание общей площадью свыше 9 тыс.кв.м., а также 145 машиномест подземной парковки. Покупатель — «ТН-Капитал».

Среди других интересных событий 4 кв. 2016 г. можно выделить:
В декабре 2016 г. на крыше башни «ОКО» (на 86 этаже) в ММДЦ «Москва-Сити» открылся самый высокий в Европе каток – каток «BMW каток 354». Его площадь составляет 450 кв.м.
Была закрыта сделка по покупке агрохолдингом «Мираторг» 8,5 тыскв.м офисных помещений в БЦ «Лотус» у девелоперской компании MR Group

Анонсированы планы по новому строительству:
ГК «Гео Девелопмент» приступила к реализации проекта «Большое Покровское» в 18 км от МКАД по Киевскому ш., рядом с аэропортом Внуково. По проекту на 38 га появится бизнес-кластер, объединяющий компании в сферах торговли, медицины, бытового обслуживания, культуры и сервиса. Строительство инфраструктуры для 10 Га, входящих в первую очередь проекта, начнется в марте 2017 г.
Москомэкспертиза согласовала проект БЦ площадью 18,6 тыс.кв.м в Костомаровском пер. (ЦАО).
В новом проекте ФСК «Лидер» — up-квартале «Скандинавский» в Мытищинском р-не планируется построить общественно-деловой центр.

Предложение
Объем ввода в 4 кв. 2016 г. составил 44,5 тыс.кв.м (GLA) или порядка 63 тыс.кв.м (GBA), что более чем в 3 раза ниже показателей предыдущего квартала и почти в 5 раз ниже результатов аналогичного периода 2015 г. Весь введенный объем относится к сегменту В+.

За 2016 год в целом объем ввода на рынке офисной недвижимости Москвы составил около 300 тыс.кв.м (GLA). Это в 2,2 раза меньше, чем в 2015 г., а также рекордно низкий показатель за все время мониторинга (за последние 10 лет).

Почти все введенные площади относятся к классу В+ (96%). 75% площадей пришлось на объекты, расположенные за пределами ТТК. Лидерами по объемам ввода стали ЮАО и САО (28% и 21% от общего объема ввода соответственно).


На момент написания отчета — Мосгосстройнадзор провел итоговую проверку объекта. До конца декабря 2016 г. ожидается выдача официального разрешения на ввод в эксплуатацию.
**На момент написания отчета – ожидается выдача разрешения на ввод в эксплуатацию до конца декабря 2016 г.

Спрос
На конец 4 кв. 2016 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 17,9%, снизившись относительно предыдущего отчетного периода на 7,5% или 1,5 п.п.

Снижение отмечено по всем классам – как внутри ТТК, так и за его пределами. Исключение – небольшой рост вакансии в классе В+ за пределами ТТК.

Вакансия в классе А снизилась до 22,6%; в классе В+ — до 16,3%; в классе В – до 10,0%; в классе С — до 9,2%.

Средний показатель для классов В+/В составляет 14,5% (-3,9% или 0,6 п.п. к 3 кв. 2016 г.).

В классах А, В+ и В наиболее востребованными на конец 2016 г. являются объекты, расположенные внутри ТТК. В большей степени разница по заполняемости по параметру расположения «ТТК / вне ТТК» заметна в высококлассном сегменте (А и В+). Средний уровень внутри ТТК в 1,6 раз ниже, чем за его пределами.

Средние значения уровня вакансии в разрезе расположения ЦДР / ТТК / вне ТТК — без учета классов, составляют: в пределах ЦДР – 15,6%; вне ЦДР, но внутри ТТК – 14,7%; за пределами ТТК – 20,6% (для сегментов А, В+, В).

Среди крупных следок отчетного периода:
Фармритейлер ГК «36,6» арендовал 4,4 тыс.кв.м в БЦ «Парк Победы» (класс В+), где разместятся все подразделения сети.
Производитель ватной продукции «Cotton Club» стал арендатором 3-х этажей общей площадью 1,2 тыс.кв.м в БЦ «Голден Гейт» (класс А).

Коммерческие условия
В 4 кв. 2016 г. отмечается снижение средних арендных ставок в высококлассном сегменте (А и В+) на 6% относительно 3 кв. 2016 г. Динамика обусловлена преимущественно объектами, расположенными за пределами ЦДР, но в границах ТТК.

В классах В и С, несмотря на изменения границ ценового диапазона, средние показатели зафиксировались на уровне предыдущего квартала.

На конец отчетного периода средние ставки в рублях (без учета НДС и эксплуатационных расходов) составляют: для класса А – 1890 руб./кв.м/мес.; для класса В+ — 1330 руб./кв.м/мес.; для класса В – 1060 руб./кв.м/мес. и для класса С – 910 руб./кв.м/мес.

Средневзвешенная ставка для сегмента В (В+ и В) составила 1230 руб./кв.м/мес.

Средний размер долларовой ставки 740 долл./кв.м./год; диапазоны 600-1000 долл./кв.м./год. В результате ценовой динамики в 4 кв. 2016 г. дистанция между классами В+ и А вернулась на уровень 30% (с 29%); между В и В+ сократилась до 20%; между С и В – осталась примерно на прежнем уровне.

Средние арендные ставки на конец 4 кв. 2016 г.

Выводы и прогнозы

Вопреки ожиданиям, итоги 4 кв. 2016 г. оказались достаточно скромными по объемам ввода, который составил всего около 45 тыс.кв.м (GLA).

В 4 кв. 2016 г. активность арендаторов сохранялась на высоком уровне, что привело к сокращению уровня вакансии по всем сегментам. В среднем он опустился до 17,9% (классы А, В+, В), что является наиболее низким значением с середины 2014 г.

2016 год установил антирекорд по объемам ввода за все время анализа (с 2007 г.). За год рынок вырос всего на 1,9%; было введено порядка 300 тыс.кв.м. Причем, на класс А пришлось только 4%, что тоже является уникальной для последних лет ситуацией.

Низкие объемы ввода вкупе с существенным снижением арендных ставок обусловили то, что класс А на протяжении всего 2016 г. демонстрировал позитивные изменения ситуации с заполняемостью. За год уровень вакансии в сегменте сократился на 22,4% (6,5 п.п.).

По оценкам NAIBecar в 2016 г. в высококлассном сегменте было закрыто не менее 10 сделок по аренде помещений свыше 4000 кв.м и более 20 сделок по аренде помещений площадью 1000-4000 кв.м.

В классах В и С ситуация с заполняемостью менялась медленнее. Рост доли свободных площадей приостановился только во II полугодии 2016 г. На конец 2016 г. сегменту не удалось выйти на уровень 4 кв. 2015 г. (класс В – +1,7%; класс С — +2,3%).

Несмотря на позитивные изменения уровня вакансии, говорить о восстановлении рынка в 2016 г. – пока преждевременно. Одним из основных драйверов, активизировавших спрос, стало снижение арендных ставок, носившее глобальный характер. Относительно ситуации на конец 2015 г. снижение отмечается по всем сегментам. Исключение составляет класс С, где в начале года отмечалось небольшое повышение — за счет вымывания ликвидного предложения.

Наиболее существенным снижение было в высококлассном сегменте: класс А потерял за год 28%, класс В+ — 16%, в то время как класс В – 9%. Наиболее выраженная отрицательная динамика наблюдалась в I полугодии 2016 г., далее произошло замедление темпов снижения.

В 2017 г. по заявленным планам объем ввода ожидается на уровне 450-500 тыс.кв.м, из них порядка 60% – в пределах МКАД. Основной объем придется на II полугодие 2017 г. Наиболее интересным с точки зрения динамики останется высококлассный сегмент (А и В+). В начале года вакансия здесь, вероятно, продолжит снижение; есть предпосылки для корректировки средних арендных ставок в сторону повышения. Динамика вакансии и ставок во второй половине 2017 г. будет во многом зависеть от объемов ввода и уровня заполняемости новых крупных объектов.

Примеры объектов, планируемых ко вводу в эксплуатацию в 2017 г.

Угрозы 2017 года для рынка коммерческой недвижимости

Comestate.ru

Ежегодно международное агентство Bloomberg представляет миру экспертный анализ ожидаемых для человечества угроз в новом году. Если не большинство прогнозов, то половина из них, как правило, сбываются. Портал ComEstate.ru обратился к участникам рынка коммерческой недвижимости с вопросом – какие угрозы ожидают рынок в 2017 году.

Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis

Основная угроза для всех объектов коммерческой недвижимости, которая сохраняется с прошлого года — это сокращение маржинальности. В свою очередь эта тенденция обусловлена многими факторами. Во-первых, экономическими условиями. С началом кризиса ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости, как и следовало ожидать, упали, при этом расходы в ряде случаев только выросли. Во-вторых, определяющую роль в развитии объектов по-прежнему играют собственники. И во многом успех проекта обусловлен именно уровнем гибкости самого собственника.

Еще одна угроза — это снижение стоимости объектов, однако эта тенденция носит негативный характер для собственников и позитивный для инвесторов, которые получают возможность приобрести объекты по сниженным ставкам.

Глобальным трендом в сегменте торговой недвижимости может стать определенное перераспределение сил между якорными арендаторами. Текущая рыночная ситуация для одних – снижение объемов продаж, тяжелая адаптация в кризис, для других – возможности для активного развития. Как правило, активно набирают обороты в развитии новые игроки на рынке, что может привести к перераспределению сил между новыми и старыми игроками.

В 2017 году ожидаются определенные изменения в законодательстве, которые, безусловно, отразятся на работе девелоперов. Так, например, с 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов вместо существующих на сегодняшний день независимых оценщиков будут определять специально сформированные на региональном уровне государственные бюджетные учреждения. Данные изменения могут негативно отразиться на увеличении количества споров, так как риски завышения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями возрастают.

Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»

К сожалению, основная особенность офисного рынка заключается в прямой зависимости от экономической ситуации, которая с завидным постоянством изменяется в нашей стране и далеко не всегда в лучшую сторону. Экономика в России, в свою очередь, очень зависима от политики, а политические изменения, как показывает практика, непредсказуемы. Таким образом, я бы выделил политику как одну из угроз, которая может оказать влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Среди основных угроз рынка офисной недвижимости в 2017 г. стоит отметить следующие:

— Сокращение количества новых проектов на фоне проблем девелоперов с получением заемного финансирования и трудностей с заполнением новых объектов. При этом снижение ввода качественных бизнес-центров положительно повлияет на уменьшение доли вакантных площадей в высококачественных объектах (А и В+ классов) и поспособствует «вымыванию» с рынка наиболее качественных офисов, в том числе и лотов большой площади (более 5-10 тыс. кв. м). Подобная тенденция может постепенно привести к дефициту крупных офисных блоков площадью более 5 тыс. кв. м в границах старой Москвы.

— Все больше офисных и торговых объектов переходили в 2016 г. под управление банками в результате кредитных задолженностей. Сохранение подобной тенденции может негативно сказаться на структуре спроса на офисную недвижимость, так как отсутствие традиционных инвестиционных сделок говорит о негативном тренде на рынке.

— Волатильность валютного курса, которую, несмотря на стабильность в конце 2016 г. – начале 2017 г., пока не стоит сбрасывать со счетов, может негативно сказаться на деятельности компаний и спросе на офисную недвижимость.

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга, партнер, GVA Sawyer

Действительно, с точки зрения коммерческой недвижимости сейчас самое целесообразное говорить не о предпосылках роста, а об угрозах. В этом самом свод-анализе, к сожалению, преобладают негативные стороны квадрата. Учитывая, что экономика в России все-таки рыночная, а не командно-административная, я бы на первое место поставила не факторы внедрения государства в определенные законодательные и иные ограничительные или стимулирующие механизмы развития коммерческой недвижимости, как-то кадастровая оценка, часы работы ТЦ, но все же факторы чисто рыночные. Для торговой недвижимости основным риском является продолжение снижения покупательского спроса населения, что, прежде всего, проявляется в резком снижении спроса на помещения галерейного формата в ТЦ и на формат street-retail.

С точки зрения офисной недвижимости сейчас не стоит вопрос в том, что снижение строительства новых объектов является проблемой. Большой проблемой и серьезной угрозой для всего сегмента в целом является сокращение спроса на те помещения, которые уже находятся на рынке. И объяснения этому достаточно простые: спрос на офисные помещения является функцией роста числа рабочих мест, а в текущем состоянии экономики такие перспективы абсолютно не радужны.

Вероятно, также стоит отметить и сегмент гостиничной недвижимости, который в силу перемещения акцентов туризма со стороны граждан России на внутренний туризм приобрел повышенное внимание со стороны как операторов, прежде всего, локальных, так и застройщиков. В этом сегменте отмечаю, что по-прежнему недостаточно предложения объектов бюджетной категории. Но риск здесь состоит в том, что спрос существует и будет расти в бюджетной категории на объекты типа бюджетных отелей, хостелов, в то время как особенности девелопмента в Москве, стоимость строительства фактически делают реализацию таких объектов невозможной — они не окупаются. В этом и состоит основная угроза — как сбалансировать инвестиционный климат девелопмента гостиничной недвижимости со спросом, который сформировался.

Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management

Основными и наиболее глобальными рисками для рынка коммерческой недвижимости в 2017 году стоит считать внешнеполитические угрозы: в частности, неясность отношений с Западом. И эта угроза будет сохраняться в течение I полугодия 2017 года, она связана как со вступлением в должность нового президента США, так и с изменением структуры Евросоюза (Brexit и др.). Эти события не стоит недооценивать: уже сейчас, к примеру, сделка американского фонда Hines по покупке части «Метрополиса» приостановлена именно ввиду внешнеполитических причин. Позитивное для России разрешение ситуации на Западе в то же время почти сразу скажется на отношении зарубежных инвесторов к нашим рынкам, в том числе и к рынку коммерческой недвижимости.

Не менее масштабную угрозу представляет собой появление новых крупных игроков на российском рынке недвижимости. Банки и государственные структуры различными способами приобретают в свои портфели все больше объектов коммерческой недвижимости, что в дальнейшем приводит к созданию крупных структур по управлению объектами, которые включают в себя property, facility и asset management. О планах по созданию собственной структуры для управления недвижимостью уже заявили Сбербанк и «Ростелеком», ряд объектов «Москва-Сити», как ожидается, также перейдет под управление подразделений компаний новых собственников. Крупные слияния и поглощения – один из сопутствующих трендов. Однако эта угроза касается не только коммерческой недвижимости: слияния происходят как в жилом сегменте («ПИК» и «Мортон»), так и в ритейле (поглощение федеральными сетями региональных игроков), в сфере управления недвижимостью, логистике и т. д. На выходе из кризиса мы увидим совершенно иной рынок с потенциально другими лидерами.

Поскольку наиболее распространённым в профессиональном сообществе мнением является то, что дно кризиса пройдено, крупные сделки с коммерческой недвижимостью будут заключаться и в 2017 году, а это значит, что продолжится перераспределение рынка, «распродажа» стрессовых активов, и мы сможем оценить, как новые собственники решат распорядиться своими приобретениями. Рынок находится в поиске, неопределенность высока. Одно можно сказать с уверенностью: на нашем рынке появляются joint venture – совместные предприятия для приобретения крупных активов. Как правило, они представляют собой объединение зарубежных и российских компаний для совместной покупки и владения объектами. Такие предприятия ввиду своих существенных масштабов могут оказывать серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы.

Ряд угроз для коммерческой недвижимости также исходит «извне», а именно из жилого сегмента. Девелоперы жилья расширяют свое присутствие в сегменте коммерческой недвижимости: возводя крупные жилые кварталы, они самостоятельно занимаются и развитием сопутствующей инфраструктуры (ТЦ, деловые центры, инфраструктурные объекты), то есть объектами коммерческой недвижимости. Таким образом, девелоперы жилья создают субрынки, которые влияют на текущее предложение и спрос в своей локации (становятся «центрами притяжения», или наоборот, резко увеличивают уровень вакансии в районе и роняют ставки). И эти локальные изменения приводят к изменению расстановки сил на рынке, к смене общей картины в городе.

Среди девелоперов торговой недвижимости стоит отметить одну из внутренних угроз: неоправданные ожидания от концептуальных изменений в объектах. Реконцепция и редевелопмент ТЦ сейчас стали камнем преткновения для множества объектов, и состав арендаторов резко меняется в сторону развлечений и отдыха, нацеленных на привлечение туристического трафика. Однако уже сейчас понятно, что избыток развлекательных арендаторов в рамках объекта или в конкретной локации приводит к стойкой работе «в минус», а неадаптированные для туристов развлечения и языковой барьер – к отказу от посещения ТЦ как туристического объекта.

Наконец, не стоит забывать и об избыточном законодательном регулировании как об угрозе. Примечательно, что сильнее всего на рынок могут повлиять именно решения региональных и городских властей об определенных запретах (на строительство, на работу, на существование объекта). Впрочем, девелоперы, кажется, уже адаптируются к новым реалиям: 2017 год обещает нам самый низкий ввод объектов коммерческой недвижимости в Москве за последние годы (около 270 тыс. кв. м торговых центров и не более 300 тыс. кв. м офисной недвижимости). Учитывая тенденцию к вводу не более 60% от заявленного объема, стоит рассчитывать на перенос сроков ввода большинства объектов на 2018 год.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Значительный рост налога на недвижимость в связи с резким повышением стоимости кадастровой оценки — это главная угроза 2017 года, которая при невозможности поднять арендные ставки приведет к разорению многих собственников коммерческой недвижимости. Скажу больше: если эта угроза будет реализована, все остальное не будут иметь смысла — рынок коммерческой недвижимости окажется на грани краха.

Еще один негативный тренд — рост стоимости парковки в центре и расширение зоны платной парковки. Данная мера, призванная уменьшить пробки, одновременно снижает транспортную доступность объектов коммерческой недвижимости в центре. Это также может негативно повлиять на рынок коммерческой недвижимости, поскольку именно в центре сосредоточены наиболее дорогие объекты торговой и офисной недвижимости. Отсутствие возможности остановиться у магазина уже негативно сказалось на сегменте стрит-ритейл. В офисном сегменте отсутствие недорогих парковочных мест также скажется на востребованности площадей.

Еще одна угроза — новые ограничения и избыточное регулирование бизнеса. Многие не очень продуманные инициативы (например, ограничение времени работы непродовольственных магазинов, регулирование арендных ставок в ТЦ и другие) негативно скажутся на бизнесе арендаторов, что, в свою очередь, повлечет за собой проблемы арендодателей и их проектов.

Еще одна проблема — отсутствие государственной поддержки в сегменте коммерческой недвижимости. Во всех значимых отраслях в сложной экономической ситуации принимаются те или иные меры поддержки. Например, в жилом сегменте это льготная ипотека, которая расширяет круг потребителей, в автомобильном секторе – программа утилизации и другие. При сохранении нынешних тенденций — низкой инвестиционной привлекательности проектов и повышении налогов, отсутствие программ поддержки игроков коммерческой недвижимости приведет не только к отсутствию новых проектов, но и к отказу собственников от уже существующих.

Денис Колокольников, председатель Совета Директоров RRG

Основной риск для индустрии коммерческой недвижимости – глобальный, а именно негативные экономические процессы, снижение цен на нефть и, как следствие, рост курса доллара. Возможное снижение уровня доходов населения является серьезным вызовом для сектора торговой недвижимости и ритейла, способным понизить ставки аренды и увеличить вакантность. Нестабильность в экономике может негативно повлиять и на спрос в офисном сегменте, и на логистику.

Безусловно, законодательные, налоговые инициативы (зачастую направленные на компенсацию выпадающих доходов бюджета) уже который год являются серьезным риском для бизнеса. Даже те из них, которые нацелены на улучшения, своей многочисленностью и кардинальностью могут негативно влиять на инвестиционный климат. В минувшем году очень активно обсуждалась возможность сокращений часов работы ТЦ на 2 часа. Идея является спорной.

Повышение властями Москвы кадастровой стоимости недвижимости и целевой ориентир по сбору в бюджет 107,2 млрд руб. налогов на имущество организаций — также важный риск. Кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков зачастую оказывается выше реальной рыночной стоимости, и предприниматели оспаривают результаты оценки через суды. В кризисное время бизнес испытывает серьезную нагрузку, и если налоговое давление возрастет, то последствия будут весьма негативные. Пока работает процедура оспаривания результатов кадастровой оценки, с этим риском можно работать. Но последние инициативы города настораживают. Например, мэр Москвы предложил запретить представителям малого и среднего бизнеса оспаривать цену выкупа у города помещений.

Риск банкротства строителей существует, но он в большей степени касается рынка жилья и особенно подмосковного. Безусловно, и в коммерческой недвижимости возможны банкротства, но их последствия не столь печальны относительно проблемы обманутых дольщиков.

Резкое сокращение строительства бизнес-центров, которое порой позиционируют как некий вызов, – это не риск, а нормальная тенденция, которая позволяет улучшить ситуацию с поглощением текущего объема вакантных площадей. В конце прошлого года на офисы появился спрос, и он может снизить вакантность в действующих объектах, если не продолжать наращивать избыток предложения. Не следует строить БЦ и ТЦ там, где они не нужны.

Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG

В 2017 году в складской недвижимости никаких глобальных потрясений не ожидается. Будет продолжаться сжатие спирали предложения, то есть в результате банкротств строителей-девелоперов возводить складов будут меньше. Уменьшение предложения — основной тренд 2016 года, продолжение действия которого можно прогнозировать и на этот год. Уменьшение количества игроков на рынке может повлиять и на качество продукта, предлагаемого девелоперами. Вакансия в складах уменьшится, ставки аренды в существующих складах немного могут подрасти.

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar

В конце 2016 года в очередной раз была пересмотрена стоимость кадастровой оценки недвижимости в сторону увеличения, что автоматически в несколько раз увеличивает и сам налог на имущество, делая его непомерным для собственников в текущей ситуации.

И в 2017 году данная инициатива будет представлять ключевую угрозу для владельцев недвижимости. Многим из них уже приходилось сталкиваться с процедурой оспаривания в суде неоправданно высокой оценки объектов. И сейчас вновь придется тратить время, деньги и силы на проведение повторной переоценки их кадастровой стоимости. Суд в своих решениях полагается на результаты проведенной независимой экспертизы, которая, как правило, выше оценки собственника, но при этом ниже кадастровой.

Стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет не только не увеличилась, но даже упала, как, впрочем, и арендные ставки во многих из них — то есть никаких оснований для повышения налоговой нагрузки не было.

Первоначальная идея данной инициативы заключалась в том, чтобы кадастровая стоимость была равнозначна рыночной. Но на текущий момент это не соответствует действительности.

Совершенно очевидно, увеличение налоговой нагрузки на недвижимость будет негативно сказываться на ее доходности. И столкнуться с этим собственники могут в самое ближайшее время.

Степан Муромский, консультант департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл»

Надо осознавать, что фантастические, рекордные показатели на рынке недвижимости – это, в целом, очень неприятное явление для экономики государства. Посмотрите, как Китай борется со своим растущим рынком недвижимости. Рост нужно контролировать, иначе это приведет к катастрофе. К чему привело положение на рынке недвижимости в США в 2008 году? К мировому кризису. Единственная «неприятность», с другой точки зрения, которая может ожидать рынок коммерческой недвижимости – это стагнация, лучше сказать стабильность, минимальный рост в течение 3-5 лет, то есть все будут ждать роста показателей, а они будут стабильны, неподвижны.

В строительстве бизнес-центров возможна заморозка отдельных проектов. Но в разработку уже вложены большие деньги, и отменять проекты полностью не разумно. Предпосылок для «резкого» сокращения все же нет.

Чтобы спрогнозировать другие возможные угрозы, посмотрим на экономическую ситуацию в целом. В 2017 году иностранных инвестиций будет больше, чем в 2016, в том числе инвестиций в строительную отрасль. Фондовый рынок России, а вместе с ним и акции крупнейших компаний, в том числе строительных, на исторических максимумах. Компании стоят в 2-3 раза дороже, чем год-два назад. Ставки по кредитам снижаются, обслуживание долгов у компаний, если они есть, снижаются относительно 2015, 2016 годов. Хотя уровень долга компаний и частных лиц относительно высок, но договоры с арендаторами уже подписаны в конце 2016 года, деньги поступают.

Также есть предположение, что все только и ждут снижения, чтобы войти в рынок. Ликвидность в Москве и в крупных городах крайне высокая (хотя и не настолько высокая, как в 2008 году, когда был максимум). Как только собственник выставит помещения по цене чуть ниже, все выкупится. А многие собственники приобрели недвижимость в разы дешевле, чем сейчас предлагает рынок. Все — и продавцы, и покупатели ждут выгодной сделки для себя. Как только появляется выгодное предложение, его уже, по сути, нет.

Повышение налогов, в свою очередь, повод внимательно присмотреться к своему сегменту коммерческой недвижимости. Арендные ставки местами скорректируются, кто-то оптимизирует расходы, кто-то оспорит кадастровую стоимость, кто-то останется без арендаторов. Ушедшие арендаторы найдут помещения подальше от центра или в Новой Москве. В сторону таких угроз, в первую очередь, и стоит думать участникам рынка.

Алексей Гальцев, генеральный директора компании «Гальцевы и Фон Герц»

Доллар все, что мог сделать с коммерческой недвижимостью, уже сделал. Когда произошел резкий скачок курса, 90% арендованных коммерческих площадей были привязаны к доллару. Естественно, ценник взлетел. Собственники, которые с умом подошли к корректировке цены и предложили арендаторам более мягкие условия, своих клиентов сохранили. Но около 30% владельцев недвижимости просто подняли цену за аренду в два раза с формулировкой «у нас кредиты в долларах, так что платите». В итоге около 30% коммерческих площадей сейчас опустели. Например, много помещений стрит-ритейл на Ленинском проспекте стали вакантными. А эта категория всегда себя очень хорошо чувствовала.

Пустующие коммерческие площади стали индикатором состояния бизнеса в целом: арендаторов и покупателей офисных площадей все меньше, а рынок перенасыщен предложениями. Хотя, арендная ставка в прошлом году снизилась на 30% и сейчас растет примерно на 10-12% в год, на уровне с инфляцией.

Государственные инициативы тоже внесут свою лепту в развитие рынка коммерческой недвижимости. Вполне вероятно, увеличится налог на имущество по кадастровой стоимости. При этом оценка легко может быть завышена, но неспециалисту понять и отследить это непросто.

Но главная угроза — это приостановка строительства новых торговых центров. Вакантных площадей сейчас достаточно много, и увеличивать их объем застройщики не спешат. Со складскими помещениями в Москве и Московской области, кстати, такая же ситуация. Уже построенные площади еще 2-3 года будут распродавать и сдавать, чтобы восстановить баланс спроса и предложения. Но остановка строительства еще опаснее: решив пару лет подождать, можно серьезно отстать в технологическом плане, выпасть из тренда. Нагонять потом придется долго.

Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России

На мой взгляд, основной угрозой для рынка коммерческой недвижимости в 2017 году станет продолжающееся снижение активности российских и иностранных инвесторов. Девелоперам сейчас трудно найти финансирование, внутренних источников и банковского кредитования недостаточно, особенно с учетом уровня ставок и избирательности финансовых структур.

Вторая угроза, с которой сталкивается рынок в этом году, также вытекает из продолжающегося спада в экономике – это дефицит средств у потребителей, поскольку инфляция не покрывается индексацией зарплат.

С падением реальных доходов шкала приоритетов у покупателей сдвигается в сторону первичных потребностей, а экономическая нестабильность заставляет людей более осторожно тратить деньги. В результате люди экономят и совершают меньше покупок в торговых центрах, что сказывается на доходах ритейлеров и, как следствие, собственников объектов.

Оба этих фактора риска усиливает рост налога на имущество организаций, который теперь исчисляется по кадастровой стоимости объекта. В конечном итоге это затрагивает всех участников рынка — не только собственников недвижимости, но и арендаторов офисов и покупателей в торговых центрах. Дело в том, что владельцы объектов будут вынуждены частично перекладывать на них налоговую нагрузку.

Илья Байбус, генеральный директор RD Construciton

Одна из угроз – банкротство девелоперов. Сейчас девелоперы находятся в крайне нестабильном положении. К началу кризиса они уже были перекредитованы. Теперь, когда ситуация с продажами резко ухудшилась, квартиры стали плохо продаваться, ставки по кредитам для бизнеса сейчас очень высокие. Как итог, очень мало осталось девелоперов, у которых в принципе остались собственные оборотные средства (многие девелоперы фактически принадлежат банкам). В результате компания-девелопер перестает отвечать по своим обязательствам, утекают кадры, падает качество, девелопер становится неконкурентоспособным.

Ситуация имеет лавинообразный характер — страдают и другие участники рынка, в том числе, генподрядные организации. Рынок упал, стоимость работ снизилась. На этом рынке все быстро меняется — основная масса тех подрядчиков, которые раньше существовали и их было много, они либо уже закрылись, либо стали банкротами. И эта тенденция продолжится, я думаю, в 2017 году подрядчики продолжат банкротиться.

Для заказчика интересны подрядчики, которые могут за минимальные деньги предложить высококачественный продукт. В итоге, на рынке остались крупные, сильные организации, с большой технической и финансовой базой, с поддержкой банков и инвесторов. Небольшие компании занимают меньшую долю рынка, они есть и работают на рынке, выполняют небольшую долю заказов, но их жизнеспособность во многом зависит от их инвестора, акционеров, заказчиков, грубо говоря, от «толщины их кошелька». Это определяет, смогут ли они продержаться на рынке или нет. Некоторые небольшие компании, которые занимают свою нишу на рынке, держатся неплохо. Они работают в пределах оборота 1-2 млрд в год и, в принципе, довольно стабильны, потому что они не пытаются увеличить свою долю рынка, а стремятся работать в соотношении качество/цена.

More from my site

  • Военный комиссариат николаевского района Военный Комиссариат Города Николаевск-на-Амуре и Николаевского района Хабаровского края информация актуальна на 20.09.2018 на карточке организациис учетом всех используемыхисточников данных."> разделы Анкета Ликвидация […]
  • Приватизация жилья украина сроки Сроки приватизации С того момента, как государство разрешило гражданам приватизировать муниципальное жилье, прошло уже более двух десятков лет. После этого в частную собственность по статистике было оформлено более 80% объектов […]
  • Автоюрист 32 Автоюрист 32 Бесплатная консультация автоюриста. Звоните! Юридическое агентство Есть проблемы с ГИБДД? Вас пытаются лишить прав? Столкнулись с трудностями при получении страховки? Мы поможем вам в таких ситуациях: […]
  • Очередь на земельный участок каменск-уральский Каменск-Уральский онлайн 600 каменцев заявили о своем желании получить земельные участки в собственность бесплатно. В очереди сегодня — 484 человека. Порядок однократного бесплатного предоставления в собственность граждан […]
  • Ухта очередь на жилье Обеспечение жильём молодых семей В целях обеспечения жильём молодых семей в РФ реализовывается основное мероприятие «Обеспечение жильём молодых семей» государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и […]