Сравнить договор найма и договор социального найма

ОСНОВНЫЕ ОТЛИЧИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем .

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель — два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Чаще всего по такому договору, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.

Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

Типовой договор коммерческого найма:

Коммерческий наем — отличия от социального.

Вообще наем жилого помещения – разновидность договоров аренды. Наем жилого помещения – это предоставление собственником (любым, а не только государственным либо муниципальным) жилого помещения за плату любому гражданину, законно находящемуся на территории РФ, и юридическому лицу (в таком случае коммерческий договор будет именоваться договором аренды.

1. Социальный наем только гражданину, а коммерческий – и юридическому лицу.

2. Закрытый строго ограниченный, законодательно установленный перечень лиц, имеющих право на заключение договора социального найма жилого помещения, в то время как коммерческий наем может быть заключен с любым субъектом гражданских прав.

3. Социальный наем только гражданам РФ, коммерческий и иностранным гражданам, лицам без гражданства.

4. Социальный наем – установленный нормативно размер платы за проживание, в коммерческом найме свобода договора о цене.

5. Социальный наем – установленная нормативно норма предоставления жилого помещения, в коммерческом найме – нет.

6. Социальный наем – смена собственника не влечет изменения или прекращения оговора социального найма жилого помещения, в коммерческом найме – как правило влечет прекращение договорных отношений, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Договор коммерческого найма. Отличие данного договора от договора социального найма.

В последнее время участились случаи обращения граждан в суд с исками о признании за ними права пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма. Вот только иногда речь идёт о жилых помещениях, занимаемых на условиях коммерческого найма.

Граждане не всегда различают понятия «социальный наём» и «коммерческий наём».

Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой разновидность договора аренды, т. е. арендодатель (собственник имущества) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В городе Новосибирске действует Положение о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска (утверждено решением городского Совета Новосибирска от 21.05.2003 № 255).

Как происходит предоставление такого жилого помещения?

Гражданин, заинтересованный в заключении договора найма, обращается с заявлением о предоставлении жилого помещения по договору найма в администрацию района по месту жительства. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении жилого помещения заявителя включают в список граждан, претендующих на заключение договора найма. Предоставление жилых помещений по договору найма осуществляется, исходя из очерёдности включения гражданина в список на основании правового акта мэрии города Новосибирска о предоставлении жилого помещения по договору найма. Наймодателем выступает администрация района.

В чём отличия договора коммерческого найма от договора социального найма?

Если жилое помещения по договору социального найма предоставляется в связи с нуждаемостью гражданина в жилом помещении (т.е. лицо должно состоять на учёте нуждающихся в жилых помещениях), то по договору коммерческого найма жилое помещение может быть предоставлено, независимо от того, признан гражданин нуждающимся или нет. Основной целью предоставления жилых помещений по коммерческому найму является реализация конституционного права граждан на жилище (в том числе социально незащищённых слоёв населения), путём развития договорных отношений. Кроме того, собственник таких помещений (мэрия города Новосибирска) преследует целью получение прибыли, поэтому в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение договор может быть расторгнут по требованию наймодателя (в судебном порядке).

Договор социального найма является бессрочным, в то время как договор коммерческого найма заключается на срок не более пяти лет (или на год – краткосрочный наём), однако по окончании его действия может быть перезаключён.

Таким образом, к жилому помещению, занимаемому на условиях коммерческого найма, не могут применяться нормы законодательства о социальном найме. Соответственно, такое жилое помещение не подлежит приватизации, положения Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» к нему неприменимы. Если по истечении действия договора он продляется на новый срок, это не влечёт за собой преобразование договора в договор социального найма, что подтверждает складывающаяся судебная практика.

© Все права защищены. Администрация Кировского района города Новосибирска

630088, г. Новосибирск, ул. Петухова, 18
тел. 227-48-22
Мы ВКонтакте, Instagram, YouTube Сайт разработан в Веб-студии Идея, Новосибирск

Договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Объект договора: жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры).

Существенное условие: размер платы.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении.

ГК выделяет два вида такого договора: договор социального найма и договор коммерческого найма. Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Сравнительная таблица «Договоры социального и коммерческого найма»

Договор коммерческого найма

Заключение договора и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Чтобы получить жилье по договору социального найма — требуется наличие двух условий – нуждаемость в улучшении жилищных условий и проживание в данном населенном пункте.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Сравнительная таблица договоров социального и коммерческого найма

Функции жилого помещения

Социальные — обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан

Коммерческие — сдача в наем любым физическим лицам

Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

Государственные или муниципальные органы власти

Любое лицо, владеющее жилым помещением

Малоимущие и иные указанные в законе граждане

Любые физические лица

Право нанимателя на заключения договора найма жилья

Гарантировано по основаниям, определенным в законе

Зависит от усмотрению наймодателя

Возмездный характер пользования

Произвольная, не противоречащая закону

Срок действия договора

Произвольная, не противоречащая закону

По условиям заключения договора

Заключается только с лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения

Данное условие отсутствует

Применение льгот и субсидий за пользование жильем

Предусмотрено законом и обязательно к применению

Не предусмотрено законом и зависит от волеизъявления наймодателя

Кажущееся на первый взгляд сходство этих договоров во многом обусловлено тем, что в тексте гражданского законодательства отсутствует термин «коммерческий наем жилья» и на наличие такового указывает лишь сравнительный анализ статей 671 и 672 Гражданского кодекса РФ: во второй статье перед словами «найм жилья» присутствует термин «социальный», в то время как в первой статье такой термин отсутствует.

Общим для названных договоров является и то, что споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.

Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма — одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ — это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.

Сравнить договор найма и договор социального найма

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»: «Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством».

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения», который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: «В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие». При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра»

More from my site

  • Банк первомайский вклады проценты по вкладам Калькулятор вкладов Рассчитает за вас сумму любого вклада Первомайский Банк Первомайский был основан в 1990 году, по размеру активов (11 758 142 тыс. руб.) занимает 196 место в общем рейтинге банков России. Филиальная сеть […]
  • Юрист бесплатный для инвалидов Разъясняем законодательство Инвалиды имеют право на бесплатного адвоката Вопрос: Я – инвалид IIгруппы. Недавно мне исполнилось 72 года. Собираюсь судиться с соседом, который передвинул свой забор, захватив 46 сантиметров моего […]
  • Статья 128 тк рф с изменениями Статья 128 тк рф с изменениями Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав […]
  • Расторжение договора купли-продажи земельного участка после регистрации Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка? Здравствуйте. Купили земельный участок за 160 т.р. После покупки выяснилось что для вступление в СНТ нужно заплатить ещё 18 т.р. - как с "индивидуалами" договор СНТ не […]
  • Ст 23 фз о государственной регистрации юридических лиц Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 28.06.2013 с изменениями, вступившими в силу с 02.07.2013) "О […]