Договор ренты с дожитием

Покупаем жилье по договору ренты

Рента – интересный вариант решения жилищного вопроса. Как правило, квартира по договору ренты обходится приобретателю на 25-40% дешевле ее рыночной стоимости. Однако таких сделок в Петербурге в год проходит не больше полутора сотен – примерно 0,2% от потенциала рынка. Основная причина, уверены эксперты, — их негативная реклама в СМИ и переизбыток предложений на рынке недвижимости.


Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье у частного продавца или у застройщика, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно также получить квадратные метры в наследство. Но есть и те, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, кого не признают очередниками, да и наследство оставить им тоже некому. Для таких людей существует еще один вариант решения жилищной проблемы – заключить договор ренты, и таким образом приобрести недвижимость. Для многих одиноких пенсионеров договор ренты, зачастую также является единственной возможностью наладить жизнь и провести остаток дней не за чертой бедности. Однако, предупреждают эксперты, при заключении подобной сделки особое внимание следует уделить договору ренты, чтобы защитить интересы обеих сторон по сделке и свести риск мошенничества или возможных конфликтов в будущем к минимуму.

Законодательный посыл
Основной правовой документ, регулирующий отношения рентоплательщика и рентополучателя, – Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме» (ч. 2, гл. 33, ст. 83 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два варианта: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека. Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, то заключить договор ренты может любой человек. Чем он старше, тем выше будут рентные выплаты.

Цена вопроса у этих видов ренты разная. В первом случае при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры и в конце каждого месяца обязан платить пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). Как правило, минимальный размер ежемесячного пособия составляет 4-5 тыс. руб. (нужно помнить о том, что его придется ежегодно индексировать, учитывая инфляцию). К этой сумме стоит прибавить еще оплату коммунальных услуг.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни, покупать продукты, делать ремонт, оплачивать лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

«Мы работаем только с первым видом договоров ренты, – рассказывает Константин Лысенков, генеральный директор ООО «Фонд социальной защиты пенсионеров», – в нашей стране договор ренты с иждивением – утопия, его очень легко расторгнуть. Поэтому мы помогаем своим клиентам заключать только договоры пожизненной ренты, и в нашей практике из них расторгаются лишь единицы – это крайне редкое явление. Подавляющее большинство договоров исполняются без каких-либо конфликтов между сторонами. Прежде всего это происходит потому, что договор ренты налагает на рентоплательщика обязанность оплатить ритуальные услуги в случае смерти пенсионера. Для большинства пожилых людей это очень важно, они держатся за это условие».

Простая арифметика
В общих случаях заключать договор ренты финансово выгодно как покупателю, так и рентополучателю. Обычно при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности (это обязательное условие признания договора ренты действительным!) и услуги посреднической фирмы – без нее найти пенсионера, который согласится на такую сделку, будет очень сложно.

Не забудьте также, что после заключения договора вам придется каждый месяц выплачивать определенную сумму своему рентополучателю. Если это условие не будет выполняться – договор ренты автоматически будет признан недействительным. «Если ваше финансовое положение ухудшится и вы просрочите выплату платежей, получатель ренты может расторгнуть договор в судебном порядке. Выплаченные деньги покупателю жилья возвращены не будут», – предупреждает Марина Пестрикова, эксперт – менеджер ООО «Александр Недвижимость».

В целом, объединив все расходы, получается, что квартира по данной схеме обходится новому владельцу на 25–40% дешевле ее рыночной стоимости. Да и рост цен на жилье вам уже не придется учитывать.

«Давайте возьмем пример из жизни и посчитаем все расходы, — предлагает Константин Лысенков, — Допустим, мы покупаем таким образом однокомнатную квартиру в Красносельском районе Петербурга, рыночная стоимость которой в данный момент составляет 2,5 млн руб. Первичные затраты рентоплательщика составят 900 тыс. руб. (от 30 до 40% рыночной стоимости жилья). Эта сумма зависит от возраста пенсионера, состояния жилья, его ликвидности, престижности района и т. д. Дальше наш покупатель будет выплачивать 4-5 тыс. руб. – ежемесячные платежи по ренте и оплачивать коммунальные услуги (примерно 2 тыс. руб. в месяц). Таким образом, ежегодные затраты на содержание квартиры и исполнение договора ренты составят около 90 тыс. руб. Следовательно, за десять лет, что будет исполняться договор ренты (по статистике Росстата, средний срок дожития в России – 7,5 лет) покупатель выплатить еще 900 тыс. руб. Таким образом, однокомнатная квартира обойдется ему в 1,8 млн руб., то есть на 700 тыс. руб. дешевле рынка или почти на 30%. Причем в первый платеж (900 тыс. руб.) уже включены услуги посреднической фирмы. Наши услуги дорогие, но они включают в себя сбор и подготовку всех необходимых документов для сделки, оплату услуг нотариуса, сдачу всех документов в Росреестр и получение зарегистрированных документов, а также юридическое консультирование обоих участников сделки до конца действия договора».

Однако сколько придется ждать возможности вселиться в новое жилье – неизвестно. Несмотря на то что по договору ренты квартира переходит в собственность покупателя еще при жизни пенсионера (после государственной регистрации договора ренты), распоряжаться ею по своему усмотрению, равно как и проживать в ней, он не сможет до смерти предыдущего владельца – рентополучателя.

В течение жизни бывшего хозяина квартиры, ее новый владелец также не может ни продать жилье, ни обменять его. Он сможет лишь переуступить (продать) договор ренты другому лицу, который, таким образом, получит все права и обязанности предыдущего рентодателя.

Помимо ограничений по пользованию жильем, не менее сложно потенциальному покупателю будет и получить возможность приобрести квартиру по договору ренты. По словам экспертов, на сегодняшний день в Петербурге подобные услуги оказывает всего пять компаний, причем требования к потенциальным покупателям у них очень высокие. «Мы отбираем людей славянской внешности, со стабильным доходом, у которых нет острой необходимости в ближайшее время вселиться в новое жилье, — рассказывает Константин Лысенков, — Как правило, это инвестиционные покупки, или жилье для детей. Пенсионеры обращаются к нам сами, мы не используем агрессивную рекламу для их привлечения, поэтому должны быть уверены, что предлагаем им заключить сделку с надежным контрагентом».

Вымирающие сделки?
Оснований для прекращения договора пожизненного содержания немного: смерть получателя ренты или существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.
В этом случае бывший хозяин сможет потребовать вернуть ему квартиру либо выплатить ее полную стоимость. В случае если инициатором расторжения договора выступает пенсионер и плательщик ренты может документально подтвердить факт передачи ему ежемесячных рентных платежей, суд, скорее всего, постановит вернуть все выплаты, а также внесенную ранее часть от стоимости жилья покупателю, оставшемуся без обещанной квартиры.

«В подобных сделках, если они заключены не грамотно, присутствует большой риск, – считает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Во-первых, выгодность подобных сделок непредсказуема, так как сложно рассчитать, какое количество времени вы будете выплачивать ренту. Кроме того, существуют примеры, когда нечестные пенсионеры получали определенную сумму и после расторгали договор. С другой стороны, были случаи, когда покупатели в силу различных действий ускоряли смерть пожилого человека. В целом договор ренты может быть расторгнут и признан недействительным в случае недобросовестности одной из сторон. При этом у пенсионеров есть большое количество юридических зацепок, которые позволяют получить денежные средства, а после расторжения договора, не возвращать их».

Конечно, покупатель может обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, можно воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Страховой полис в данном случае приобретается минимум на пять лет. Он обойдется покупателю в 15-20 тыс. рублей (единовременная выплата).

Расторгнуть договор ренты можно и по взаимному согласию сторон. В этом случае договор расторгается в присутствие нотариуса, который заверяет ваше соглашение о расторжении договора ренты по взаимному согласию и на условиях, удовлетворяющих как получателя, так и плательщика ренты. То есть если получатель ренты против расторжения договора, то плательщик не сможет расторгнуть договор даже по судебному решению.

«В настоящее время, учитывая переизбыток предложений на рынке недвижимости, договор ренты можно рассматривать, скорее, как возможность распорядиться жильем внутри семьи, аналогично дарению или завещанию, так как минимальная ставка содержания – два МРОТа плюс оплата коммунальных услуг, нотариальные расходы – от 1% до 3 % от стоимости недвижимости, регистрация сделки – 1,5 тыс. руб., услуги риэлтерских компаний от 1% до 5% от стоимости недвижимости», – перечисляет Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр».

В целом, уверены эксперты, количество подобных сделок будет зависеть от экономической ситуации в стране. Если уровень жизни пенсионеров и пенсии будут расти, то число подобных продаж сократится.

Договор ренты с дожитием

Страхование договора ренты.

Как и обещала, в этой статье я более подробно расскажу о страховании договора ренты.

Я начну с теории, что же такое рента? В соответствии со ст. 583 ГК РФ рентой признается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. В свою очередь плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту получателю в виде определенной денежной суммы либо предо ставления средств на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты остается в ней жить.

Договор ренты должен быть оформлен в письменной форме, в обязательном порядке заверен нотариусом, а также пройти государственную регистрацию. В противном случае он не считается заключенным.

Различают несколько разновидностей ренты:

  • постоянная рента – Ее могут получать граждане и некоммерческие организации. Право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства. Постоянная рента выплачивается бессрочно либо деньгами, либо путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
  • пожизненная рента — Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты.
  • пожизненное содержание с иждивениемотличается от пожизненной ренты тем, что Вы принимаете на себя обязанность содержать получателя ренты до его смерти и обеспечивать ему достойное существование. Сюда входят — покупка продуктов и одежды, уборка квартиры и ее текущий ремонт, оплата коммунальных услуг, покупка лекарств и иных медицинских принадлежностей, наём сиделки и т.д.

Более подробно о ренте Вы можете узнать в главе 33 ГК РФ.

Прошу не путать два понятия: страхование ренты и страхование договора ренты.

Страхование ренты представляет собой совокупность видов страхования жизни. Его суть состоит в том, что по дожитию до установленной в договоре страхования даты, Застрахованное лицо начинает получать ежемесячные выплаты, источником которых является его индивидуальный страховой резерв. Этот резерв, был сформирован за счет ранее оплаченных им страховых взносов. Более подробно об этом я расскажу в другой раз.

Страхование договора ренты – страхование ответственности по договору ренты. Объектом страхования является страховой интерес, связанный с риском ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентного обязательства. Страховой интерес является имущественным, субъективным, юридическим и правомерным. Полис обычно заключается на весь срок действия договора ренты.

Страхователем в договоре является плательщик ренты. При заключении договора страхования страхователь должен сообщить сведения, касающиеся обстоятельств, имеющих существенное значение для определения страхового риска.

Страховая сумма определяется по соглашению сторон. Ее максимальный размер не может превышать убытки, вызванные просрочкой уплаты ренты и начисленные на эту сумму проценты. Рентные обязательства относятся к бессрочным (постоянная рента) или долгосрочным (пожизненная рента). Получатель пожизненной ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать от нарушителя договорной дисциплины выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Именно эти убытки и могут быть предметом имущественных страховых интересов по договору страхования.

Завещание квартиры с правом дожития

в договоре дарения не должно быть встречного требования в виде дальнейшего проживания дарителя на этой жилой площади после регистрации договора, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому лучше оформить договор пожизненного содержания с иждивением.
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
Статья 584. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

  • Право собственности на жилье2 ответа
  • Покупка квартиры1 ответ
  • Права на квартиру1 ответ
  • Проживание в квартире гражданского мужа1 ответ
  • Отказ от квартиры

Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту!

О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение

Автор: Ершов О. Г., Мутовкина О.

О ГАРАНТИЯХ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ ЛИЦА, ПЕРЕДАВШЕГО ПОД ВЫПЛАТУ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Ершов О.Г.
Мутовкина О.

Развитие частных начал регулирования имущественных отношений предопределяет необходимость осмысления правовых конструкций, которые появились сравнительно недавно. В качестве примера можно обратить внимание на договор пожизненной ренты. В условиях существования административной модели управления экономикой советское гражданское законодательство практически не предусматривало в этой части каких-либо норм, направленных на регулирование отношений, в которых одно лицо передает свое имущество в собственность другому за выплачиваемую в последующем на период дожития ренту. Единственным исключением из этого была норма ст. 253, 254 ГК РСФСР. При продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося по возрасту или состоянию здоровья нетрудоспособным, после передачи в собственность покупателя жилого дома или его части, покупатель должен был в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Покупатель при случайной гибели дома должен был нести обязанности, которые были приняты по договору, отчуждение же дома при жизни продавца не допускалось .

Несложно заметить, что данное положение закона предусматривало ряд гарантий защиты интересов для продавца. Например, совершенно очевидно, что такими гарантиями можно было считать особую форму существовавшего материального обеспечения, возможность пользования жилищем, запрет на отчуждение дома покупателем, независимость исполнения обязанности по содержанию продавца от состояния жилого дома, возможность расторжения договора по требованию продавца, если покупатель не исполнял обязанности, и другие. Необходимость введения подобных гарантий была обусловлена тем, что в отношениях появлялась так называемая «слабая сторона» — продавец жилого дома, − нуждающаяся в особой заботе и защите. Наверно, это также можно рассматривать как одну из причин, которая способствовала тому, что законодатель попытался выделить рентные отношения в самостоятельный договорный вид и обеспечить их надлежащую правовую регламентацию. Сегодня регулирование рентных отношений обеспечивается нормами главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», объединяющей в себе четыре параграфа, включая положения, касающиеся постоянной, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с тем, несмотря на сравнительно высокий уровень развития законодательных положений, можно сделать вывод о том, что они пока недостаточно защищают интересы лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. В юридической литературе специалистами справедливо обращается внимание на то, что плательщики ренты совершают различные противоправные действия против получателя ренты, включая завладение жильем путем убийства в случае преступного наследования. Рассматривая гарантии защиты получателя ренты, делается вывод о том, что гражданское законодательство не позволяет применить нормы об отмене дарения в рентных отношениях, если имущество было передано под выплату ренты безвозмездно . Основной аргумент сводится к тому, что такой подход противоречит природе рентных отношений .

В связи с этим, необходима разработка и осмысление иных механизмов защиты. Например, предлагается снижать возможные риски при заключении договора ренты через устранения всякого сомнения в дееспособности сторон, формирования их воли при заключении договора, избегать по возможности заключения сделки через представителя и др.

Безусловно, данные меры могут оказать позитивное воздействие на решение вопроса о защите лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. Однако нельзя забывать, что гражданское законодательство также может и должно содержать нормы, которые носят превентивный характер, сдерживая в данном случае плательщика ренты от правонарушения. Такие нормы фактически должны образовывать гарантии защиты без судебного вмешательства. Обращаясь к анализу позитивного нормативного материала, гарантии защиты получателя пожизненной ренты вполне усматриваются.

Во-первых, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку под выплату ренты передается жилое помещение как объект недвижимости, то договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки предполагает, что нотариус, осуществляя свою деятельность в целях защиты прав и охраняемых законом интересов обратившихся лиц, обязан разъяснить права и обязанности, которые могут возникнуть у обратившегося после заключения сделки. На это указывают нормы ст. 1, 16, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате . В соответствии со ст. 13, 19, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поступившие на регистрацию договоры и иные документы проходят обязательную правовую экспертизу на предмет соответствия действующего законодательства. При выявленных в процессе экспертизы несоответствиях представленных договоров и иных документов положениям действующего законодательства регистрация приостанавливается, а в случае неустранимых нарушений документы и договоры возвращаются заявителю .

Во-вторых, поскольку под выплату пожизненной ренты передается объект недвижимости, получатель в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданный объект (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Это означает, что, если плательщик ренты ненадлежащим образом будет исполнять свои обязательства, то получатель пожизненной ренты вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного объекта недвижимости путем реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 334, ст. 350 ГК РФ). Более того, в развитии диспозитивных начал регулирования отношений условиями договора пожизненной ренты может быть предусмотрено, что получатель рентных платежей сохраняет право пожизненного пользования переданным под выплату ренты жилым помещением.

Проблема заключается в том, что указанные гарантии пока недостаточны. Необходимо отметить, что этим успешно пользуются недобросовестные риэлторские компании, предлагая на рынке недвижимости заключение договоров пожизненной ренты, которые не сопровождаются какими-либо криминальными отношениями, но позволяют таким компаниям извлекать прибыль в ущерб интересам получателя ренты. В качестве примера обратим внимание на следующую ситуацию. Создается общество с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала, которое предлагает заключить, как правило, лицам пенсионного возраста договора пожизненной ренты на период дожития. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в этой части, и общество с ограниченной ответственностью выступает плательщиком ренты.

Однако в условиях договора указывается, что «размер ренты определяется в соответствии с гражданским законодательством». Происходит некая коллизия. С одной стороны, определение размера ренты является существенным условием договора, без согласования которого договор не может считаться заключенным, с другой — законодательство позволяет при формировании условий договора указывать не конкретную сумму, а устанавливать способ определения цены, в том числе ссылаясь, если такая возможность есть, на гражданское законодательство. Особенность в том, что при подписании договора получатель будущей ренты не имеет точной информации о ее размере. К сожалению, такую информацию не всегда дает нотариус, который удостоверяет сделку. Причина в том, что в настоящее время в основном деятельность осуществляют частные нотариусы и источником их финансирования являются денежные средства, полученные за совершение нотариального действия (ст. 22, 23 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Получается, что, если нотариус детально разъяснит права и обязанности по сделке, лицо, скорее, откажется от ее заключения, и частный нотариус не сможет взыскать нотариальный тариф.

Когда договор пожизненной ренты и сопроводительные документы попадают на государственную регистрацию, то при проведении правовой экспертизы не обращается внимание на то, что положения п. 2 ст. 597 ГК РФ, которые определяют минимальную ежемесячную ренту в виде одного минимального размера оплаты труда, признаны не соответствующими Конституции РФ. В постановлении Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. № 11-П «По делу о проверки конституционности части второй статьи 5 Федерального закона “О минимальном размере оплаты труда” в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной» указывается, что пока не принят закон об индексации сумм по денежным обязательствам с учетом уровня инфляции. При отсутствии механизмов увеличения базовой суммы минимального размера оплаты труда нарушается конституционно-правовая природа отношений, регулируемых договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Исходя из принципа конституционной сдержанности, Конституционный Суд РФ посчитал возможным установить, что положения ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» утрачивают силу с момента введения нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 г. Однако новое правовое регулирование до сих пор не принято.

После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора пожизненной ренты, получателю ренты достаточно сложно через решение суда признать сделку недействительной, ссылаясь на заблуждение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ недействительной может быть признана сделка, которая совершена под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение, в частности относительно природы сделки либо тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Получатель ренты осознает, что подписывает в присутствии нотариуса именно договор ренты, а не дарения, мены и т. п. Размер выплачиваемой ренты не относится к условию о предмете, поскольку определяет условие о цене. Также получатель ренты не может обратить взыскание на заложенное жилое помещение, поскольку общество с ограниченной ответственностью, как плательщик ренты, по договору исполняет надлежащим образом обязательство по выплате ренты. Даже если нарушение исполнения обязательства по выплате ренты все же произошло, то обращение взыскания на жилое помещение возможно только тогда, когда размер требований получателя ренты как залогодержателя будет соразмерен стоимости предмета залога (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

Получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением по условиям договора. Однако, исходя из природы рентных отношений, общество с ограниченной ответственностью, как плательщик ренты, становится собственником жилого помещения, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Учитывая, что пока законом не установлены, как ранее, ограничения на отчуждение жилого помещения, собственник вправе его продать. При заключении договора купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает право покупателю требовать уменьшения цены. Особенность в том, что общество с ограниченной ответственностью, как собственник жилого помещения, заранее извещает покупателя о том, что жилое помещение обременено правом получателя ренты и предлагает приобрести такое помещение в половину цены. Выгода такой сделки для покупателя очевидна. Несмотря на то что после передачи жилого помещения переходит и обязанность выплачивать ренту, такая обязанность ограничена сроком жизни получателя ренты. Может оказаться так, что получатель в скором времени уйдет из жизни, например в связи с возрастом, состоянием здоровья. Это означает, что у собственника прекратится обязанность по уплате ренты, и жилое помещение он фактически приобретает в половину рыночной цены. В то же время, собственник может еще раз распорядиться этим жилым помещением путем продажи, например, по более высокой в сравнении с первоначальной цене.

Получается, что общество с ограниченной ответственностью, которое первоначально заключило договор пожизненной ренты, после отчуждения жилого помещения, теряет обязанность уплаты ренты, по-сути, фактически освобождается от обязательств. Это позволяет применить положения п. 2 ст. 61 ГК РФ о добровольной ликвидации юридического лица по решению учредителей, либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Отсутствие кредиторской задолженности, позволяет оставшееся у юридического лица имущество передать своим учредителям. Денежные средства, которые получила организация от продажи жилого помещения, обремененного пожизненной рентой, необходимо рассматривать как имущество, полученное от своей деятельности, за вычетом налогов. Именно это имущество и подлежит передаче. В последующем ликвидация считается завершенной после внесения записи налоговыми органами в Единый государственный реестр юридических лиц. Особенность в том, что становится невозможным применение п. 2 ст. 586 ГК РФ о субсидиарной или солидарной ответственности лица, которое передало обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, если последнее нарушает условие договора о выплате ренты. Такой вывод становится очевидным, поскольку после ликвидации общества с ограниченной ответственностью отсутствует субъект ответственности, который передал обремененное рентой недвижимое имущество. В принципе, вместо юридического лица, как первоначального плательщика пожизненной ренты, может быть и индивидуальный предприниматель. Но поскольку присутствует здесь риск применения ст. 24 ГК РФ о полной имущественной ответственности, конструкция общества с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала в десять тысяч рублей и риском убытков в пределах доли, внесенной в уставной капитал, выглядит для хозяйствующих субъектов более привлекательной.

Таким образом, гарантии защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение, в условиях существующего гражданского законодательства нуждаются в более глубоком осмыслении и дальнейшем развитии. Основной причиной такого развития, полагаем, является то, что изначально предполагаемая природа фидуциарных рентных отношений не соотносится с их последующей коммерсализацией.

Если право есть основа справедливости, то совершенно не справедливо, когда лицо, передавшее под выплату пожизненной ренты жилое помещение, получает очень незначительное содержание, по-сути, не имея нормальной компенсации за потерю права собственности на такое помещение. И, напротив, для плательщика пожизненной ренты создаются условия для получения сверх прибыли, без особых трудовых и производственных затрат. Возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства в целях устранения подобной несправедливости может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя. Также следует положительно оценивать в рамках проводимой реформы гражданского права предложения о существенном увеличении размера уставного капитала хозяйственных обществ. В этом случае плательщик ренты как юридическое лицо будет регистрироваться как хозяйственное товарищество, в котором предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей по обязательствам организации, в данном случае − по уплате ренты. Возможно, следует пересмотреть подход со стороны налоговых органов, когда юридическое лицо, как бывший плательщик пожизненной ренты, ликвидируется в добровольном порядке при отсутствии кредиторской задолженности.

Ершов Олег Геннадьевич, канд. юрид. наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД РФ.

Мутовкина Оксана, курсант Омской академии МВД РФ.

О минимальных размерах рентных платежей и прочих проблемах ренты, или бардак в законотворчестве

Надо заметить, что в моей практике как нотариуса такие договоры ранее встречались относительно часто. И практически всякий раз возникали сложности в тех или иных аспектах договорных отношений сторон. Проблема, увы, кроется в не вполне удовлетворительном законодательном регулировании.

Прежде всего, непонятное жёсткое разделение пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это два разных договора. Возникает вопрос, а почему нельзя выбрать и то, и другое одновременно? Передать квартиру под периодическую выплату энной денежной суммы И содержание. Может быть, и можно, исходя из принципа свободы договора, но из нашего ГК этого не ясно. Разбивать договор на два не хочется (конечно, можно по пол-квартиры передать: одну под выплату ренты, другую под содержание, но это же абсурд!), а уверенности в том, что суд признает возможным под одну передачу совместить два вида встречного возмещения — нет.

Между тем, это одно из самых востребованных условий. Например, достаточно типично желание получить жильё в пожизненное пользование (обычно ту самую квартиру, которая и передаётся плательщику ренты), возложить на плательщика обязанность по оплате ритуальных услуг, а в остальном обойтись денежными платежами. В этом случае сейчас приходится брать за основу договор пожизненной ренты, а к нему накручивать дополнительную обязанность предоставлять жильё в пользование и оплатить ритуальные услуги. С одной стороны, вроде бы это ничему не противоречит. С другой — это повод для адвоката в суде развести демагогию на тему «это была не рента, а содержание, сделка притворная!», плюс риск того, что обязательства по представлению жилья и оплате ритуальных услуг не будут рассматриваться как рентные, а будут рассматриваться как самостоятельные, отдельные обязательства, не обремененяющие переданное имущество и не обеспеченные залогом.

Однако эта проблема как-то ещё решается. Гораздо хуже ситуация состоит со странными нормами по минимальному размеру рентных платежей. На сегодняшний день:

— по договору постоянной ренты размер минимального платежа составляет один прожиточный минимум (ПМ) в месяц (в ГК об этом подробнее, здесь не буду засорять текст), и этот размер не зависит ни от чего;

— по договору пожизненной ренты размер минимального платежа составляет один ПМ в месяц, НО только если имущество передано плательщику ренты бесплатно, если же за плату — никаких ограничений сумм периодических платежей нет;

— по договору пожизненного содержания с иждивением так называемый «объём пожизненного содержания в месяц» (об этом ещё отдельно поговорим) составляет два ПМ, но опять-таки: только если имущество передано плательщику ренты бесплатно.

Найти в этих нормах логику нельзя (в чём, скажем, отличия постоянной ренты от пожизненной, почему для первой не имеет значение, передавалось ли имущество за плату?), особенно если учесть, что закон никаким образом не регламентирует размер платы за имущество при передаче его за плату, даже не регламентирует, как она может и должна соотноситься с размером СТОИМОСТИ этого имущества. Иными словами, достаточно при передаче имущества уплатить получателю ренты разовую сумму в сто рублей, о чём указать в договоре, чтобы потом можно было в месяц платить (тратить на содержание) сколько угодно, хоть те же сто рублей. И в чём тогда императивность этой «защиты прав»?

Более того, достаточно часто встречаются случаи, когда два прожиточных минимума становятся очень большой для плательщика ренты суммой, и стороны даже специально вводят некую разовую выплату за передачу имущества, чтобы уйти от императивной нормы ГК РФ. Таким образом, получается, что возложенной на неё функции эта норма не выполняет.

И далеко не последнее вообще, но среди наиболее вопиющих, наверное, последнее: непонятный «объём пожизненного содержания в месяц» или «весь объём пожизненного содержания с иждивением» — до сих пор идут споры, что имел в виду законодатель в этой норме:

«В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц . » (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

— является ли содержание с иждивением в первом предложении и просто содержание во втором одним и тем же понятием или это разные вещи?

— должен ли быть оценён по первому предложению весь объём содержания за всё планируемое «время дожития» получателя ренты или же это просто неудачная формулировка, поясняемая вторым предложением, и должен быть указан просто размер содержания в месяц или иной период?

Практика с 90-х годов менялась не раз, хуже того, она по сей день разная! Часть нотариусов указывали или указывают в договорах общий объём содержания за всё предполагаемое время дожития, другие писали или пишут объём на несколько лет вперед (встречался даже с указанием о заключении доп. соглашения, если этот период истёк до смерти получателя ренты), третьи — последнее время эта т.з. доминирует — указывают только месячный объём содержания. Часть нотариусов отдельно указывают объём содержания и отдельно — объём содержания с иждивением — хотя что последнее означает, вряд ли могут убедительно объяснить.

Точка зрения, высказывавшаяся в разъяснениях Московской городской нотариальной палаты (с которой лично я согласен, хотя она некогда изменила мою собственную практику), такова:

— пожизненное содержание и пожизненное содержание с иждивением — это одно и то же, просто немного разная терминология;

— под общим объёмом содержания с иждивением в первом предложении имеется в виду расшифрованный далее объём в месяц (или за иной период, если периодичность установлена не помесячно).

К сожалению, до сих пор попадаются договоры, где стороны, вероятно, под влиянием нотариуса (хотя возможны и иные варианты) определяли объёмы содержания иным образом.

Кроме того, не вполне ясно, как вообще можно определить стоимость пожизненного содержания. Методом рыночной оценки каждой из оказанных услуг или исходя из реальных затрат плательщика ренты на их оказание? И кстати, редко кто обращает внимание на то, что закон позволяет сторонам самим решать, какое именно содержание нужно, и если какое-то из предложенных ГК видов содержания им не требуется (например, обеспечение одеждой), то его по договору предоставлять плательщик ренты не обязан.

Ну и, хотя не буду останавливаться на этом подробно, весьма скверно регламентирован вопрос расторжения договоров ренты по соглашению сторон. В прошлом, когда Росреестр ещё имел право влезать в законность нотариальных сделок, было много случаев отказа в регистрации прав по мотивам неправильности расторжения ренты, потому что с т.з. ряда регистраторов общие положения о расторжении договоров по соглашению сторон к ренте (почему-то) неприменимы. К счастью, практика более-менее нормализовалась уже лет пять назад, а с недавних пор и вообще регистратор не вправе оценивать, законно ли регламентированы условия расторжения ренты в нотариально удостоверенном соглашении.

Думаю, этот текст был бы неполон без конкретных предложений по улучшению ситуации. Что, как мне кажется, следовало бы сделать:

1) дать больше свободы сторонам в данных видах договоров, убрать или смягчить некоторые императивы. В первую очередь, сделать возможность заключения смешанного договора пожизненной ренты и пожизненного содержания;

2) чётко определить, как определяется стоимость пожизненного содержания и ликвидировать терминологическую путаницу (с иждивением, без иждивения, в месяц или «общий объём») в ст.602 ГК РФ.

3) регламентировать вопросы передачи имущества за плату и бесплатно: либо указать, что плата должна составлять не менее какой-либо доли от стоимости имущества, либо увязать последствия с определённым размером или размерами платы, например:

— регламентировать минимальный размер рентного платежа (объём содержания) только если сразу передано не более 50% стоимости имущества;

— увязать минимальный размер ренты прямо с долей стоимости, выплаченной сразу (если сразу не платится ничего, то рента соответствует некоему стандартному размеру, а если 10% выплачено сразу — рента не менее 90% от стандарта, и т. д.);

4) унифицировать размеры рентных платежей по всем видам договоров (постоянная, пожизненная рента, пожизненное содержание). Совершенно непонятно, почему пожизненная рента под квартиру может быть один ПМ, а содержание — два ПМ, хотя стороны одни и те же, и квартира одна и та же. Логичнее всего представляется следующая конструкция:

— регламентируется только размер ренты (содержания) при передаче под выплату ренты жилых помещений (в том числе с земельными участками под ними), в иных случаях ограничения не устанавливаются вообще;

— можно дополнительно или вместо этого увязать размер ренты со стоимостью недвижимого (только недвижимого!) имущества (допустим, из расчёта в месяц платёж не может быть менее х% от кадастровой или рыночной — какую выберут стороны — стоимости имущества) — своего рода гарантия того, что сторону не обманут с размером платежа. Естественно, это также увязать с долей стоимости, выплачиваемой при передаче имущества за плату;

— ну и логично при определении размера платежа в ПМ не требовать платежа более одного ПМ НА ОДНОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, поскольку императивные два ПМ представляются совершенно излишним бременем. Для достижения социальной цели ренты вполне достаточно одного ПМ на одного человека, а имущество под выплату ренты может быть самым разным — например, 1/2 доля паршивой комнаты в коммуналке. В этом случае жёсткий минимум содержания в два ПМ фактически служит пресекательным фактором, препятствующим разумному согласованию условий сделки.

More from my site

  • Как заполнить декларацию по прибыли с ежемесячными авансовыми платежами Порядок заполнения декларации по налогу на прибыль Актуально на: 24 января 2018 г. Декларация по налогу на прибыль 2017/2018 Организации, являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль, по итогам каждого отчетного периода […]
  • Мировое соглашение в гпп Мировое соглашение в гражданском процессе При рассмотрении дела суд всегда разъясняет сторонам право заключить мировое соглашение в гражданском процессе. Гражданское дело тогда оканчивается (прекращается). Поэтому многие […]
  • Юрист юрий анатольевич Юридический кабинет Москва, консультация юриста в Москве Я рад приветствовать Вас на моем персональном сайте. Ваши проблемы - мои решения. Мои решения - Ваша уверенность. Ваша уверенность - Ваш успех. Мой опыт и практика […]
  • Развод если один из супругов против украина Процедура расторжения брака или развод Процедура расторжения брака или развод Для заказа юридической услуги при расторжении брака в Украине, свяжитесь с нами: тел: +38 099 071 81 22, e-mail: info​ @ ​yurposlugi.com.ua Как […]
  • Юрист онлайн консультация украина Адвокат онлайн На этой странице у Вас есть возможность получить бесплатные юридические консультации онлайн, относительно украинского законодательства задав вопрос адвокату заполнив одну из форм, что находяться ниже. Публикация […]