Виды недвижимого имущества по гк рф

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

На предыдущих лекциях мы с вами говорили о том, что объектами гражданских прав является то, на что направлены права и обязанности субъектов гражданских правоотношений. Перечень таких объектов перечислен в статье 128 ГК РФ.

С октября 1917 года до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском законодательстве отсутствовало. В Новом Гражданском кодексе РФ, вступившем в действие с 1 января 1995 года, впервые после 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости, определены основные факторы недвижимого имущества.

В дореволюционной России специальность по работе с недвижимым имуществом возникла на базе института гражданских межевых инженеров и имела богатые традиции вплоть до 1917 года. Российские поземельные книги, порядок регистрации и описания строений, считались образцовыми, а авторитет российских специалистов в области недвижимости был высоким.

Жилье — одна из главнейших потребностей человека, — поэтому операции с недвижимостью, как вид деятельности, является очень важным и социально значимым. Кроме того, это направление очень важно, особенно сейчас, когда повсюду образовываются ТСЖ, когда коммунальное хозяйство переживает эпоху реформирования, а отечественный рынок недвижимости с середины 90-х годов прошлого века вновь начал развиваться, как самостоятельная и весьма важная часть экономики России, становится более прозрачным и требует грамотного подхода в ведении бизнеса.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 в ст. 1 перечисляет объекты недвижимости в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таким образом, в силу ГК РФ основным признаком недвижимости является прочная связь с землей, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. К числу таких объектов недвижимости в первую очередь относятся природные объекты — земельные участки и участки недр, а также здания и сооружения (в том числе незавершенные строительством), которые прямо названы в ГК РФ в качестве самостоятельных основных объектов недвижимости.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее индивидуально-определенный характер (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости, они незаменимы); характеристики прилегающих земель и сооружений (вредное производство); территориальные особенности (изменение которых само по себе способно резко менять стоимость недвижимости – например, в Сочи), целевое назначение.

В зависимости от характеристик объектов недвижимости их можно разделить на три основных группы: 1) земля и иные природные объекты, 2) здания и сооружения (жилье и нежилые помещения), 3) движимые объекты.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую:

1) для личных нужд (жилые дома, квартиры дачи, гаражи),

2) для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.),

3) для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),

4) для сельского хозяйства (фермы, сады),

5) для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Недвижимость занимает особое место среди элементов рыночной экономики, выступающих в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Она выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Одним из основных условий успешного функционирования современного общества с рыночной экономикой является множество форм собственности на недвижимое имущество: частная и публичная (государственная и муниципальная), а также смешанная собственность на объекты недвижимости.

В зависимости от вида сделок. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, аренда и другие.

Виды недвижимого имущества по гк рф

Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Безобъективных отношений не существует. Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделяющие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано классическое определение недвижимости, где главным признаком была указана связь с землей, однако особый правовой режим для недвижимых вещей предусмотрен не был.

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это « … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения» [1] . При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом – предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 – ФЗ от 29. 12. 2004г.) [2] . К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3] , где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Жилищный кодекс РФ начинается с понятия «жилище», содержание которого не раскрывается, а предметом регулирования указано жилое помещение. Естественно, что жилое помещение относится к недвижимости, что нельзя сказать о жилье, ввиду широты используемого термина. К жилым помещениям, которые являются недвижимым имуществом, ЖК РФ относит изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Однако и в этом случае понятие «помещение» законодателем не определено. Полагаем, что в данном случае можно было бы сказать, что жилое помещение представляет собой часть здания или сооружения, а затем выделить признаки, присущи этим помещениям:

— пригодность для постоянного проживания.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:

Следует обратить внимание, что в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники [4] .

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество» [5] .

Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Так, ст. 134 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, предприятие, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей». Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 134 ГК РФ (предприятие) – понятию недвижимого имущества» [6] .

Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно, например, со зданиями и сооружениями. Это касается временных зданий и сооружений, необходимых для организации строительных работ с обязательством их последующего сноса. «Прочная связь с землей» оборачивается, прежде всего, физической соединенностью с определенным земельным участком, то есть физической связью с жильем. Здания и сооружения являются результатом строительной деятельности человека, недвижимостью, которая создается. Итогом этой деятельности должен стать акт государственной регистрации права собственности на «вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)». Законодатель не придает значения различиям между зданием и сооружением. Внутри этой единой категории он выделяет определенные разновидности, с которыми и связаны особенности правового режима. Прежде всего, это жилые помещения, которые представлены в виде жилого дома (ст. 673 ГК РФ).

От жилых домов, предназначенных для постоянного проживания, законодатель отличает здания, предназначенные для иных видов человеческой деятельности. Однако для целей определения особенностей правового режима зданий и сооружений все эти функции можно свести к одному значению – не для целей постоянного проживания — и обозначить их через категорию «нежилые».

3дания и сооружения, будучи единым объектом права, имеют сложную внутреннюю структуру, составляющие их части. Внутренней частью здания является помещение. Помещение в здании может быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи, с чем возникает проблема определения его правового режима. Решение этого вопроса значимо для случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.

Необходимо отметить, что ГК РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Но очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

С. П. Гришаев, характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей указывает на такие ее признаки, как:

1. невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2. связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3. наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4. использование исключительно в соответствии с их целевым назначением [7] .

Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В этой же статье (ст. 130 ГК РФ) содержится следующая фраза: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К такому иному имуществу можно отнести: буровые и эксплуатационные скважины, нефтяные и газовые вышки, наземные трубопроводы, железные дороги, придорожные сооружения (мосты, тоннели и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта: канавы, водоводы, плотины, шлюзы) и другие объекты, которые по своим признакам могут быть отнесены к недвижимости. Это означает, что приведенный выше перечень недвижимого имущества является открытым, а значит, «вещь», обладающая признаками, характерными для недвижимого имущества, может быть признана таковым, что не будет противоречить законодательству и по мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот этот перечень будет увеличиваться.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, — это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции отмечается, что недвижимостью может признаваться «‘лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Полагаем, что юридической науке предстоит пересмотреть и широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.

Противоположный подход порождает ряд закономерных вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 ст.222 ГК РФ речь идет о возможности признания права на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.

В п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п.2 ст. 222 ГК РФ, конечно, не «перечеркивает» приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае, вопреки законам логики, «повиснут в воздухе» все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М. «Омега-Л». 2006. С.60.

[2] Сборник законодательства РФ. 2001. №3321, ст.3431, 2003 №260, 2565, 2004 ст.4577.

[3] Российская газета. 30.12.04. №292 (3669).

[4] Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С.14-16.

[5] Мозолин В.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М. «Бек», 1996. С.130.

[6] Емелькина И.А. Указ. соч. С.104.

[7] Гришаев С.П. Все о недвижимости. М. «Бек», 2000. С. 184.

Статья 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Комментарии к ст. 131 ГК РФ

1. Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость возникают с момента такой регистрации. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость.

Ведение учреждениями юстиции общегосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав обусловливает тем самым создание единого банка данных по недвижимости и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений.

О круге объектов, относящихся к недвижимости и подлежащих регистрации, их характеристике, специфике правового режима см. коммент. к ст. 130 ГК.

2. Помимо государственной законом может предусматриваться специальная регистрация либо учет отдельных видов имущества, который не носит правоустанавливающего значения. Это — дополнительный контроль за некоторыми видами недвижимости, например за предприятиями с участием иностранных инвесторов.

3. Комментируемая статья предусматривает необходимость принятия специального федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон подписан Президентом РФ 21 июля 1997 г., опубликован в Российской газете от 30 июля 1997 г. Он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Создание же всей системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется поэтапно субъектами РФ и должно быть завершено к 1 января 2000 года (см. ст. 33 Закона). В Законе определены система учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, их компетенция, порядок, особенности государственной регистрации отдельных видов прав (сервитуты, ипотека и др.), ответственность регистрирующих органов за вред, причиненный их работниками в результате нарушения правил регистрации.

С момента введения в действие названного Закона потеряют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров с недвижимостью, предусмотренных ст. ст. 550, 560, 574 ГК, которые были установлены действовавшим ранее законодательством (см. ст. 7 Вводного закона к ч. 2 ГК). До этого момента применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним в различных государственных органах в зависимости от вида имущества (см. ст. 8 Вводного закона, ст. 6 Вводного закона к ч. 2 ГК). Аналогичное положение содержится и в п. 14 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (СЗ РФ. 1996. N 10. Ст. 880), согласно которому впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним регистрацию проводят органы, осуществляющие эту деятельность на дату издания Указа.

В настоящее время, например, в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» (СА РФ. 1993. N 50. Ст. 4868) Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, его территориальные органы на местах регистрируют и оформляют документы о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Концепция создания единой системы государственного земельного кадастра на всей территории России заложена и в Федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра», утв. Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 932 (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 4003).

Органами местного самоуправления, Комитетом муниципального жилья г. Москвы и его филиалами проводится регистрация жилых помещений и сделок с ним. Комитетами по управлению государственным имуществом производится регистрация объектов недвижимости производственного назначения.

Предприятия технической инвентаризации регистрируют недвижимое имущество на основании Инструкции, утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 января 1968 г. N 83. Выдаваемые ими акты по договорам купли-продажи этого имущества свидетельствуют о возникновении, переходе и прекращении права собственности, т.е. носят правоустанавливающий характер. Они могут быть предметом рассмотрения в суде по требованию лица, права и интересы которого этим актом нарушены.

4. В соответствии с комментируемой статьей сведения о государственной регистрации носят открытый характер. Указом Президента РФ от 27 августа 1996 г. N 1270 (СЗ РФ. 1996. N 36. Ст. 4198) был утвержден Порядок представления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информация представляется заинтересованным в ее получении гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании их письменного заявления (запроса), в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя.

Как правило, информация выдается по конкретному объекту недвижимого имущества и за соответствующую плату, порядок установления которой определяется Правительством РФ. Обобщенная информация, которой располагает регистрирующий орган в отношении прав отдельного лица или группы лиц на имеющиеся объекты недвижимости, представляется по мотивированному запросу правоохранительного, судебного, налогового или иного указанного в законе органа. Информация названным органам представляется бесплатно.

Представление информации, отнесенной к государственной тайне, определяется Законом РФ от 21 июля 1993 г. «О государственной тайне» (РГ. 21 сентября. 1993).

После вступления в действие Закона о регистрации недвижимости выдача информации будет осуществляться по правилам ст. ст. 7, 8 названного Закона.

5. Заинтересованные лица вправе обжаловать в суд отказ или уклонение соответствующего органа от регистрации. Жалоба подается в суд общей юрисдикции либо в арбитражный суд в зависимости от того, кто является субъектом обжалования (гражданин, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель).

Суды общей юрисдикции разрешают жалобы в соответствии с Законом РФ от 27 апреля 1993 г. «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (Ведомости РФ. 1993. N 19. Ст. 685); гл. 24.1 ГПК РСФСР; арбитражные суды — по правилам АПК.

Комментарий к статье 5

1. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п.1 ст.130 ГК РФ. Следует отметить, что деление

вещей на движимые и недвижимые получило относительно полное и завершенное

воплощение именно в ГК РФ, поскольку такого рода деление было отвергнуто советской

правовой доктриной и на протяжении более чем полувека в нормативных актах

не находило отражения. Деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено

Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 «О собственности в РСФСР» и Основами

гражданского законодательства 1991 г.

2. В п.1 ст.5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки

может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него

прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации

прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое

понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации

в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество,

которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого

имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона «Об ипотеке» установлен различный

правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого

имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество

в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона (см. комментарий к

4. В перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5),

законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они

относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации

прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав,

на них не распространяется.

Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации

раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание

их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены

к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов

и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского

5. В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений,

непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание

о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но

только при условии соблюдения правил ст.69 Закона «Об ипотеке», регламентирующей

ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором

они находятся (см. комментарий к указанной статье).

6. Нормы, отражающие особенности ипотеки объектов недвижимости в их связи

с земельным участком (ст.69 Закона), также лежат в основе правил, применяемых

к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно

выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном

участке, который отведен для строительства в установленном законодательством

РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона (см. комментарий

7. В комментируемой статье отдельные нормы предусматривают связь определенных

элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование

объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между

тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение

с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс

содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного

участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке,

принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким

лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ),

причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона,

решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной

собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного

Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает

на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,

право пользования соответствующей частью земельного участка. «Переход права

собственности на земельный участок не является основанием прекращения или

изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим

участком» (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто

является собственником возведенной на этом участке недвижимости.

8. В п.3 ст.5 Закона воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся

принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно,

целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.

Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке

могут решить данный вопрос по-иному.

9. Общие правила о делимых и неделимых вещах изложены в ст.133 ГК РФ.

В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения

ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества

входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом

нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос,

может ли являться предметом залога часть здания.

Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на

поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996

г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (утратил

силу по Указу Президента РФ от 25.01.99 N 112): «Часть недвижимого имущества,

раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая

вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным

Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся на основе

приведенного нормативного указания, что часть здания может быть предметом

залога в строго определенных случаях:

а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания,

фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов

и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована

в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре

прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) если произведен в установленном законом или договором порядке выдел

доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей

Окончательный ответ о правомерности такого предположения даст либо судебная

практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие

виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.

10. Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей,

но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой

говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования),

за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав

не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации

залога прав составляет раздел IV «Залог прав» (ст.54 — 58) Закона о залоге,

нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат

применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке».

11. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое

право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды

или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи

либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения,

если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника

указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки

является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости

права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур

об обращении взыскания на данное заложенное право.

С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл

прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными

показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен

вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора

по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии

и производство его ремонта).

При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя

заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать

с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.

Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны

тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного

залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки.

Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного

имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной

вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего

состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56

Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать

в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного

права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право,

предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником

Понятие и виды недвижимого имущества

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Из данного определения видно, что все недвижимые объекты подразделяются на две группы: объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе, и объекты, отнесенные к недвижимости по закону. Недвижимость по природе в свою очередь также подразделяется на две группы. К первой группе относятся недвижимые объекты по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр. Ко второй группе относится недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

К недвижимости по закону относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, несмотря на то, что данные объекты являются движимыми по природе. Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости и необходимости регулирования их оборота, так и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися под юрисдикцией РФ.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В настоящее время из объектов недвижимости исключены водные объекты, а также леса и многолетние насаждения. Согласно Водному кодексу РФ земли, занятые водными объектами, относятся к водному фонду. Согласно Лесному кодексу РФ объектом недвижимости является лесной участок – земельный участок, занятый лесами или многолетними насаждениями и относящийся к землям лесного фонда или землям иных категорий.

Как уже было сказано, ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество на два основных вида:

· недвижимость по природе;

· недвижимость в силу закона.

Существуют классификации и по другим признакам: по формам собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности), по характеру потребления (применимо к зданиям жилой фонд и нежилой фонд), по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры).

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество делится на три группы: «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чем к одной группе.

Наиболее распространенной в научной литературе является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе. Исходя из ст. 130 ГК РФ недвижимые вещи можно разделить на следующие виды:

· здания и сооружения;

· иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

· предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

· движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Земельные участки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Такое определение приводится в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Полезно прочитать:

Понятие правосубъектности физических лиц в цивилистике
Традиционно в правовой теории субъекты права рассматриваются и определяются следующим способом: субъекты права – это участники правоотношений (физические и юридические лица), за которыми государство признает способность быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей. Соответственно, к .

Функции теории государства и права
Как и любая наука теория государства и права выполняет определенные функции, характеризующие ее теоретическое и практическое значение для прогрессивного преобразования общественной жизни. Наиболее полно этот вопрос рассмотрен в работе В. М. Корельского и В. Д. Перевалова «Теория государства и права .

Исследование сущности интеграционных процессов в промышленности, сельском хозяйстве, торговле и прочих отраслях экономики
Информация об инвестиционной и интеграционной деятельности Клинцовского района представлена в Таблице 3. Таблица 3. Информация об инвестиционной и интеграционной деятельности Наименование показателя Значение показателя Численность населения в муниципальном образовании, тыс.чел. (на конец года) 19,8 .

Интеллектуальная собственность

В современном международном частном праве объекты автор­ского и патентного права стали объединяться в одну общую группу, получившую наименование «интеллектуальная собственность».

More from my site

  • Дмитрий рыболовлев написать письмо Дмитрий Рыболовлев Биография и факты Уроженец Перми Дмитрий Рыболовлев окончил местный медицинский институт, в которым преподавали его родители. Первый бизнес будущего члена списка Forbes оказался связан также с медициной: […]
  • Судебная практика по налоговым спорам имущественный налоговый вычет Практика по спорам о признании незаконным отказа в предоставлении и взыскании имущественного или социального налогового вычета по НДФЛ Федеральные нормативные правовые акты: Налоговый кодекс РФ - ст. 219 "Социальные налоговые […]
  • Ч 2 ст128 коап рф О порядке исчисления сроков в производстве по делам об административных правонарушениях. Статьи по предмету Административное право О ПОРЯДКЕ ИСЧИСЛЕНИЯ СРОКОВ В ПРОИЗВОДСТВЕ ПО ДЕЛАМ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ Тема […]
  • Статья 27 часть 11 Что означает запрет въезда по статье 27 1? Здравствуйте Добрый день У меня зовут Начмидинов эхсонхон содирхонович 28 августа 1988 года гражданин Республики Таджикистан Я приехал на 90 дней к себе на родину вчера 7 марта у меня […]
  • Постановление суда на алименты Все об алиментах – пошаговая инструкция Если у Вас возникли вопросы по взысканию алиментов, изменению размера алиментов, прекращению уплаты алиментов - звоните нам 8(8442)50-56-79, мы бесплатно проконсультируем по всем […]